▲ 유성윤 / 제이에스파트너스 대표

“자본시장이 그나마 작년 수준의 리스크 성향과 투자역량을 되찾기 위해서는 상당한 기간이 걸릴 것으로 판단된다. 단기적으로는 시장에서 자금 동원이 가능한 일부 기관들이나 고액자산가들에 의한 opportunistic investment가 주를 이룰 것으로 기대된다.”

코로나19 사태로 호텔투자 업계는 당분간 ‘매우’ 어려운 시기를 보내게 될 것으로 예상된다. 최근까지 장기적인 뷰를 가지고 활발하게 확장을 이어가던 호텔 오퍼레이터들과 투자금융기관 대부분이 급격한 실적 악화로 인한 현금흐름 압박에 시달리고 있다. 기존 투자 안건 중 일부가 구조화 상품들의 마진콜이나 리츠의 부채상환 실패 등의 이유로 시장에 나오고 있으나, 매우 낮은 가격에도 불구하고 신규 투자자가 없어서 거래가 일어나지 않는 현상도 보인다. 일례로, 맨하탄 중심가에 있는 객실 500개 이상의 4성 호텔을 소유한 리츠가 1월에 제시하던 가격에서 40% 이상 낮은 가격으로 투자자를 찾고 있으며, 하와이에 있는 최고급 대형 호텔의 무담보 채권(최고 LTV 50% 미만)이 원금의 70% 미만 가격에서 최근 거래 되었다.

투자시장은 코로나19 이후의 회복기에도 곧바로 따라오기 어려울 것으로 판단하는데, 이는 국내에서 상업용 부동산 투자를 주도하는 기관들의 업무성향과 관계가 있다. 금융/투자기관에서 호텔투자를 분석하고 실행하는 부서들은 대부분 기타 상업용 부동산(e.g., 오피스, 리테일 등) 투자를 병행하는데, 이 중에서 호텔은 ‘비-부동산적 성격’ 즉, 호텔 영업에 수반되는 매출, 비용, 인력 관리 등의 이슈 때문에 분석과 관리가 어려운 자산으로 구분된다. 이런 이유 때문에 (리스나 최소 임대료 보장 등의 단순 구조를 제외하고) 호텔 투자에 경험과 인력을 보유한 일부 기관이 제한적으로 최근의 호텔 개발 및 투자를 주도해 왔는데, 해당 투자 안건들이 최근 사이클에서 크게 고전하고 있다. 다시 말해서 상업용 부동산 섹터 내에서 호텔업에 대한 선호도가 더욱 떨어진 상태다.

또한 대부분 기관들이 항공업, 호텔업 등 시장성이 악화된 섹터에 대한 포트폴리오 상 비중을 줄이고 있는데, 이런 구조적 제약은 산업이 완전히 회복할 때까지 잘 풀리지 않는 경향이 있다. 이런 사정에 더해서, 국내외 주요 증권사와 대출 기관 중 다수가 경제 악화로 인한 유동성 문제를 겪고 있기 때문에 신규 부동산 대출과 투자 또한 전체적으로 둔화되고 있다.

2019년까지도 오랜동안 호황을 경험하지 못한 국내 호텔업 종사자 및 투자자들에게 몹시 안타까운 일이지만, 자본시장이 그나마 작년 수준의 리스크 성향과 투자역량을 되찾기 위해서는 상당한 기간이 걸릴 것으로 판단된다. 단기적으로는 시장에서 자금 동원이 가능한 일부 기관들 (e.g., 상술한 호텔 전문 펀드나 부실자산 투자자 등)이나 고액자산가들(e.g., family offices)에 의한 opportunistic investment가 주를 이룰 것으로 기대된다.