[심층 토크] 분양형호텔, 문제는 무엇이며 어떻게 풀어야 하는가

최근 이슈가 되고 있는 분양형호텔의 문제점은 무엇이고, 앞으로 어떻게 풀어내야 하는지, 호텔아비아 '늙은 몽돌이 만난 사람들' 지면을 통해서 담아봤다. 

[늙은 몽돌이 만난 사람들]
스타일로프트글로벌 이훈 대표
에이퍼스트호텔 명동 장기원 총지배인
브랜드 프랜차이저 (익명)
서울로지호텔 신석재 대표
분더바움 서준석 이사
인천 A 분양형호텔 관리단 총무 (익명)
기흥 엠스테이 호텔 관리단 남윤호 총무
호텔아비아 장진수 대표

‘뇌관이 터졌다’

한 언론 기사의 타이틀입니다. 개인적인 생각입니다만 저 제목은 약간 손을 봐야 더 적절할 듯 하군요?
‘뇌관이 터지기 시작했다’... 이제 막 시작입니다. 전국에서, 지역을 가리지 않고 운영사와 시행사 그리고 수분양자 간 법정 다툼이 벌어지고 있고, 수분양자 관리단이 운영사를 교체하기도 하며, 혹은 직접 운영에 나서는 경우도 있습니다. 이런 류의 기사를 언론 지면에서 보는 건 그렇게 어려운 일이 아닌게 되고 말았어요.
호텔리어를 비롯해 시장에 관심 있는 이들 대부분은 이미 예상하고 있던 그림이 아닐까 싶군요? 분양형호텔이 가진 여러 가지 리스크 때문에 부정적인 시각을 가진 이들이 적지 않았습니다. 아마도 호텔을 분양받았던 수분양자들은 가슴을 졸이며 상황을 지켜보고 있지 않았을까요?
오늘 얘기를 나눌 주제는 핫포테이토! 분양형호텔입니다. 분양형호텔의 문제를 짚어보고 대안을 생각해 보자는 취지이고요, 모신 패널의 면면을 보면 오늘 토론은 꽤 뜨거울 듯 보이는군요. 분양형호텔을 구성하는 각 분야의 전문가들을 모셨습니다. 시장이 경색됨에 따라 분양형호텔에 관련한 이슈는 앞으로도 뜨겁게 제기될 것으로 예상되죠? 따라서 오늘 토론이 시장 참여자들이 참고할 수 있는 일종의 마일스톤 역할을 할 수 있길 희망합니다.

다소 민감한 사안이라 두 분은 요청에 의거 익명 처리한 점 참고하시기 바랍니다. 인사 말씀 간단히 부탁드릴까요?

스타일로프트글로벌 이훈 대표(전문운영사): 안녕하세요. 저는 스타일로프트글로벌의 대표이사 이훈이라고 합니다. 지금 이 호텔, 에이퍼스트호텔 명동의 운영을 맡고 있고, 호텔 관련된 일을 한지는 약 10년 정도 되었습니다. 원래 개발 관련된 프로젝트를 주로 진행해 왔습니다. 작년부터 에이퍼스트호텔을 직접 브랜딩해 마스터리스로 운영하고 있고 부산의 라마다앙코르는 3자 위탁 방식으로 운영하고 있습니다. 에이퍼스트는 앞으로도 계속 키워보려고 노력중인 브랜드입니다. 오늘 좋은 얘기 많이 나눴으면 좋겠구요, 저희 호텔 이렇게 방문해주셔서 대단히 감사합니다.

에이퍼스트호텔 명동 장기원 총지배인(전문운영사): 에이퍼스트호텔 총지배인, 그리고 스타일로프트글로벌의 호텔사업본부 이사직을 맡고 있는 장기원입니다. 반갑습니다. 이전에는 앰배서더호텔그룹에서 25년 정도 근무했고, 9개 호텔 프로젝트를 개관까지 경험해 왔습니다. 스타일로프트글로벌로 옮기면서 마케팅 등 운영 전반에서 한 축이 될 수 있도록 노력하고 있습니다. 의미 있는 자리에서 뵙게 되어서 대단히 반갑습니다.

브랜드 프랜차이저(익명): 안녕하세요. 지난 8월까지 해외 유명 브랜드의 한국 지사 대표로 2년 반 정도 재직하는 동안 개발과 오퍼레이션에 관계된 일을 해왔습니다. 지금은 독립을 한 후 브랜딩 사업을 하고 있습니다. 오늘 중요한 자리 불러주셔서 대단히 감사하고요, 도움이 될 수 있도록 노력하겠습니다.

서울로지호텔 신석재 대표(전문운영사): 안녕하세요. 서울로지호텔의 대표이사 신석재입니다. 해운대 골든튤립호텔의 위탁운영을 맡았고요, 좋은 기회가 주어져 해운대 골든튤립호텔의 브랜딩부터 시작해 디자인 컨설팅 등 프로젝트 전반을 함께 해오고 있습니다. 이훈 대표님의 스타일로프트글로벌과 동일한 성격의 회사이고요, 서드파티 오퍼레이터로서 마켓에 진출하는 게 목적입니다. 귀한 시간에 참여할 수 있도록 초대해 주셔서 감사합니다.

(주)분더바움 서준석 이사(시행법인): 반갑습니다. 현재 해운대 골든튤립호텔을 개발하고 있는 서준석입니다. 호텔 개발사업은 처음입니다. 그동안 아파트와 오피스텔을 주로 개발해 왔었는데 신석재 대표님으로부터 많은 영감을 받고 주변 분들로부터도 큰 도움을 받은 덕택에 처음임에도 불구하고 기획 단계에서부터 큰 시행착오 없이 프로젝트를 진행해 오고 있습니다. 첫 호텔 사업이지만 완성도가 높을 것으로 기대하고 있습니다.

인천 A 분양형호텔 관리단 총무(익명): 안녕하세요. 인천의 분양형호텔 관리단 총무로 있습니다. 분양한지 좀 된 곳인데 여러 가지 문제로 현재 소송 중에 있습니다. 저도 이런 상품에 대해 꽤나 잘 알고 있다고 생각하고 있었습니다만 현재 상황은 좀 복잡하네요. 다른 분야에 계신 분들의 생각과 해법을 듣고 싶어서 나오게 되었습니다.

기흥 엠스테이 호텔 관리단 남윤호 총무: 기흥 엠스테이호텔 관리단 총무 남윤호입니다. 관리단 직책은 총무이지만 실질적으로 수분양자들의 입장을 대표하여 운영회사와 협의하는 일을 하고 있습니다. 준공이 완료되고 관리위원회 설립, 관리규약 작성 등 필요한 일들을 진행하면서 어느 하나 쉽지 않음을 깨닫고 있었고, 도입된 지 얼마 되지 않은 투자 개념이라 제도적으로도 미비함을 느끼고 있던 중 마침 연락이 와 참석하게 되었습니다.
분양형호텔과 관련된 많은 분쟁이 진행되고 있습니다만 운영사와 투자자간 사회적 합의가 이뤄지고 제도적인 문제점도 하루 빨리 개선되어 좋은 투자 아이템이 되기를 희망합니다. 관리단이나 비대위를 이끌고 계신 분들과도 빠른 시일 내에 커뮤니티가 형성되어 현재 발생하고 있는 문제들이 효율적으로 논의되고 해결되길 희망합니다. 대립 관계에 있던 시행사와 운영사 그리고 투자자들이 허심탄회하게 말할 수 있는 대화의 장을 마련해 주셔서 진심으로 감사드립니다.

호텔아비아 장진수 대표: 저는 호텔전문 매가진 호텔아비아를 만드는 장진수입니다. 호텔아비아에 매월 연재하고 있는 ‘늙은 몽돌이 만난 사람’ 코너가 이번엔 분양형호텔이라는 시의성 있는 주제를 선정하게 되었고요, 각계 관련된 여러분들을 오늘 이렇게 모셨습니다. 편안한 마음으로 진솔한 말씀 오갈 수 있는 장이 되길 희망합니다.

▲ 늙은 호텔리어 몽돌 김인진

분양형호텔?

늙은 몽돌: 모두 대단히 바쁘실텐데 시간 할애해 주셔서 대단히 감사합니다. 먼저, 익숙치 않은 독자분들을 위해 분양형호텔의 성격이나 운영에 대해 간단히 짚고 갈까요? 장진수 대표님께서 분양형호텔에 대해 간단히 설명해 주시기 바랍니다.

장진수 대표: 분양형 호텔은 아파트처럼 시행사가 호텔의 객실을 개개인에게 분양하는 형태입니다. 객실을 분양받은 투자자들, 즉 수분양자들은 그들의 객실을 전문운영사에게 임대하는 형식으로 운영을 맡깁니다. 운영사는 이들 객실의 운영을 통해 수익을 만들죠. 분양형 호텔은 기본적으로 운영을 통해 수익을 배분받는 수익형 부동산의 한 종류라 볼 수 있습니다. 오피스텔 등 기존 부동산 상품들이 침체기에 있을 때 등장한 새로운 투자 상품이에요. 중국관광객을 필두로 호텔에 대한 수요가 급증하자 주요 관광지에 상당수가 개발되었죠.
한 언론에 따르면 현재 100여 곳에 이르는 것으로 알려졌는데 이들의 법적 지위는 관광호텔과 다릅니다. 공중위생관리법상의 숙박업, 즉 일반 호텔에 속하는 시설로서 관광호텔이 적용받는 등급은 없고 법적 규제도 다소 상이한 것으로 알고 있습니다.

늙은 몽돌: 분양형호텔은 다른 나라에선 볼 수 없는 특이한 유형의 투자 상품인 모양이죠? 만약 참고할만한 외국 사례가 있었다면 이처럼 문제되진 않았을 것으로 보입니다.

서준석 이사: 비슷한 유형은 없는 듯 한데, 굳이 찾자면 콘도텔 정도 될까요?

신석재 대표: 콘도호텔은 1960년대 유럽에서 시작되었습니다. 도심형 콘도호텔과 리조트형 콘도호텔로 구분할 수 있는데 리조트형은 골칫거리로 전락하고 말았어요. 최근 중국 하이난에 개발되어 분양된 콘도호텔 역시 실패작으로 판명 나고 말았죠. 우리나라도 비슷한 경향을 보였었습니다. 구조조정 과정에서 대명이나 한화 등 일부만 살아남았어요.

이훈 대표: 분양형호텔과 콘도텔은 엄밀히 보면 내용 면에서 차이가 있어 보입니다. 콘도미니엄은 분양받는 자가 곧 이용자이고 분양형호텔처럼 운영 수익을 기대하고 투자하는 사람이 아니니까요. 따라서 우리나라 분양형호텔이 내재하고 있는 류의 문제는 없습니다.
완전하지 않은 상품이에요. 누구도 검증해 줄 수 없는 상품. 금융상품도 아니고 그렇다고 부동산 투자상품이라고 하기에도 애매합니다. 수익률을 보장한다고 말하지만 결국 누구도 보장해 주지 않는 채권과 같은 것이에요. 문제가 생길 수밖에 없는 구조입니다. 펀드의 경우 원금 손실 가능성 등 투자 위험을 고지하잖아요? 하지만 분양형호텔은 그와 같은 최소한의 안전장치조차 없습니다. 저는 이런 과정을 통해 위험 등이 알려지고 일반화되어야 한다고 봐요. 지금 사업을 추진 중인 곳은 더 힘들어질 수 있습니다. 하지만 투자자가 안전한 투자상품을 취사선택할 수 있는 건전한 환경이 조성되어야 할 필요가 있어요.

뇌관은 터졌는가?

늙은 몽돌: 소개 감사합니다. 너무 ‘훅’ 들어오시는데요? 말머리에서 언급했습니다만 이제 막 시작한 느낌입니다. 시장 상황이 우호적이었다면 이런 문제가 지금 표출되진 않았겠죠. 아마 수면 아래에 잠복하고 있었을텐데, 사드로 촉발된 수급 불균형이 이를 앞당긴 느낌이에요. 먼저, 지금 상황에 대해 간단히 말씀해 주실까요?

인천 A 분양형호텔 관리단 총무(이하 A 분양형호텔): 애초 시행사가 약속했던 확정 수익을 받지 못하고 있는 상황입니다. 운영에 들어간 지 3년이 지났지만 분양도 아직 완료되지 않았어요. 운영사는 시행사가 설립했는데 호텔 운영 경험이 전혀 없는 영세한 곳입니다. 초기엔 괜찮았지만 지금은 약속한 수익을 주지 못하고 있어요. 일단 현재의 운영사를 교체하기 위해 노력하고 있지만 이마저 쉽지 않습니다.
친동생은 이곳을 포함해 5개를 분양받았고, 주변엔 8개까지 분양을 받은 분도 있더군요. 다른 곳들의 사정에 대해서도 얘기를 듣는데 일부가 제시한 확정수익률 자체도 대부분 거짓일 것으로 봅니다. 일부 시행사가 제시한 연 8% 운영 수익률은 믿기조차 힘들어요.

남윤호 총무: 저희 호텔을 특정해 말하기는 좀 곤란하군요. 제가 알고 있는 일반적인 내용 위주로 말씀드릴까 합니다. 제 주변에도 최대 20채까지 분양받은 분들도 계세요. 은퇴 후 모든 재산을 분양형호텔에 투자한 경우도 있습니다.
투자한 호텔들 중 대략 30% 정도만 약속한 수익금을 온전히 지급하고 있는 것으로 보입니다. 입지가 좋아 운영이 잘 되고 있는 곳도 문제가 전혀 없는 건 아니에요. 수분양자가 영업 상황을 확인할 수 있는 방법이 없습니다. 운영사가 사실과 달리 어려운 경영 환경을 핑계 대며 의도적으로 수익금을 지연 입금해도 제도적으로나 계약상 이를 객관적으로 확인해 검증할 수 있는 방법이 없는 것이 현실입니다. 비슷한 문제들이 계속 발생하고 있는데, 앞으로 어떻게 해결해야 될지 의견을 듣기 위해 이 자리에 나오게 되었습니다.

사기 분양인가?

늙은 몽돌: 이런 문제가 생기게 된 근본적인 이유가 무엇일까요? 언론의 말대로 시행사의 사기 분양 탓인가요? 아니면 다른 문제도 있습니까?

A 분양형호텔: 보장했던 수익을 주지 못하니 사기 분양이라 말하는 거죠. 분양대행사는 년 7% 이상 계속 배당한다고 홍보를 했었어요. 하지만 계약금을 납입한 후 뒤늦게 받아 본 실제 임대운영 계약서에는 첫 해에만 연 7% 배당하는 것으로 나와 있었습니다. 2차년도에는 3.8%의 수익을 배당받았고 올해는 더 낮을 것으로 얘기하고 있더군요. 회계 감사후 배당을 한다고도 했는데 회계법인에 의한 감사는 지금까지 없었습니다. 장부 공개를 요구해도 보여주질 않아요.
시행사나 운영사도 사기칠 작정을 하고 사업을 시작하지는 않았을 겁니다. 애초 그 정도 수익은 생길 것이라고 생각했겠죠. 시장 상황은 바뀌었고 호텔 운영 상황이 나빠진 건 알겠지만 적어도 약속했던 기간 동안의 약속했던 수익은 줘야 합니다. 수분양자 대부분은 사정이 넉넉한 사람들이 아니에요. 노후자금 모두를 투자한 사람도 있고 돈을 빌려 투자한 경우도 많습니다. 결국 시행사는 지키지 못할 약속을 남발한 겁니다. 사정이 나쁜 곳은 수익은 하나도 없이 되려 대출이자를 물어야 하는 경우도 있다더군요.
시행사는 분양대행사 탓만 하고, 운영사는 운영사대로 빠져나갈 궁리만 하고 있어요. 수분양자를 위해 호텔 운영에 전념하는 것도 아닙니다. 시행사와 특수한 관계에 있는 운영사는 시행사 소유 공용부 시설의 운영에만 관심을 쏟고 있어요. 이들을 신뢰하기 힘든 상황입니다.

늙은 몽돌: 안타까운 상황이군요. 언론에서 듣고 보던 그대로입니다. 사기분양이란 말이 나오는 이유를 짐작할 만한데, 시행사나 운영사는 적어도 애초 보장했던 확정 수익에 대한 약속은 지켜야 하는 것 아닌가요? 만약을 대비해 금융기관에 기탁하는 방법 등으로 확정 수익에 대한 담보는 했어야 합니다. 이런 부분은 법적으로 강제되어야 할 것 같기도 한데요?

▲ 스타일로프트글로벌 이훈 대표

이훈 대표: 현재 법적으로 담보를 강제할 수 있는 방법은 없습니다. 책임 있는 시행사라면 애초에 에스크로(Escrow)를 걸거나 담보 수단을 마련했겠죠. 그런 경우가 없지도 않아요. 제가 운영하는 부산 해운대의 호텔은 시행사가 수분양자에게 보장한 확정수익을 금융기관에 담보했으니까요. 하지만 문제가 되고 있는 분양형호텔들의 경우 지금 상황에서 담보를 확보한다는 건 불가능에 가깝습니다.
모든 문제의 씨앗을 시행사가 잉태했다는 건 부인할 수 없어요. 시행이나 분양을 하는 자들이 호텔업의 본질이나 사업성 등에 대해 제대로 알지 못한 채 사업을 시작한 겁니다. 운영사도 마찬가지입니다. 호텔에 대해 모르는 곳들이 대부분이에요. 그리고 영세합니다. 지금과 같은 시장 상황을 시행자들이나 운영사도 전혀 예상하지 못했겠죠. 훌륭한 경영능력을 갖춘 시중의 대형 호텔들조차 극복하기 힘든 시장 환경입니다.

수분양자의 책임

이훈 대표: 하지만 투자자들 즉 수분양자들의 책임도 결코 작다고 볼 수 없어요. 수분양자들은 투자를 결정하기 전 이 상품에 대해 면밀히 검토했었어야 합니다. 투자자가 떠안아야 하는 기본적인 책임에 대한 이슈에요. 이게 가장 중요한 점입니다. 다른 상품도 마찬가지이지만 정부 개입엔 한계가 있을 수밖에 없어요.
호텔업에 대한 기본적인 이해나 노력도 없이 은행 이자율보다 훨씬 높은 투자수익을 기대하는 것 자체가 일단은 정상적이라 볼 수 없습니다. 투자 리스크가 크다는 것을 이해해야 하고 상품에 대한 공부를 했었어야 해요. 호텔은 오피스텔과는 전혀 다른 상품입니다. 기껏해야 년 5%, 20년 내외의 긴 기간 동안 투자비가 회수되는 산업인데다 수많은 변수들이 민감한 영향을 미치거든요.
호텔업의 라이프사이클을 볼 때 20년 내 투자비를 회수할 수 있다면 성공한 겁니다. 그 정도 모델이면 굉장히 좋은 프로젝트라 할 수 있어요. 신라나 롯데 등 준비를 굉장히 잘해서 투자하는 곳들도 그 수준에서 프로젝션합니다. 10년 내 승부를 보겠다는 수익 개념으로 분양형호텔에 접근하면 백전백패해요. 다시 말해 분양형호텔이 흔히 내세우는 년 8%~10% 수익률 자체가 무리라는 것이죠.
이런 상태에서 분양 대행사의 말만 믿고 큰 돈을 투자하는 것 자체가 매우 위험한 것입니다. 수분양자는 투자자입니다. 건전한 투자 마인드를 가질 필요가 있어요. 투자자를 현혹한 것 자체는 시행사의 잘못이지만 투자에 대한 책임은 근본적으로 수분양자에게 있습니다.

서준석 이사: 제가 하고 있는 부산 프로젝트의 경우 지금 시장에서 횡행하고 있는 실수를 범하지 않으려고 기획 단계에서부터 많은 노력을 해왔습니다. 좋은 입지를 물색하고, 믿을 수 있는 운영사 그리고 브랜드를 찾았죠. 로비 등 공용 공간도 유명 호텔 디자인회사에 맡겼어요. 분양형호텔로서는 아마도 유일하지 않을까 싶습니다.
저는 분양형호텔의 사업자가 흔히 접근하는 방식이 아니라 우리가 지금까지 알고 있던 정상적인 호텔을 짓고 운영해야 한다는 시각으로 호텔사업을 시작했습니다. 다만 사업에 필요한 자금을 소싱한 채널만 달리한 것이죠. 그렇지만 시행사나 수분양자는 전혀 다른 개념으로 호텔업을 접근하는 경향이 있더군요.

시행사나 운영사, 수분양자 모두 ‘호텔’을 모른다

이훈 대표: 공감합니다. 저 역시 관광호텔과 분양형호텔을 함께 운영하고 있지만 시행사나 투자자들 즉 수분양자들은 호텔을 오피스텔 등 일반적인 부동산 투자상품과 비슷한 개념으로 알고 있더군요. 앞에서도 말씀드렸지만 호텔은 오피스텔과 전혀 달라요. 분양형호텔이 투자 상품의 한 종류이긴 합니다만 호텔로 운영되면서 수익이 창출되는 사업모델입니다. 호텔이에요.

서준석 이사: 저도 그렇게 느낄 때가 많습니다. 일례로, 분양형호텔들은 지역이나 입지에 상관없이 대동소이한 분양가가 책정되더군요. 시행사가 내 거는 수익률도 천편일률적이에요. 하지만 이건 불가능한 것이거든요. 생각해 보세요. 강원도의 호텔과 해운대 그리고 제주의 호텔들 수익률이 어떻게 비슷할 수 있겠어요? 호텔 사업에서 가장 중요한 건 입지입니다. 이 입지가 호텔의 경쟁력이자 가치이며 승패를 좌우하는 첫 번째 요건이에요. 전 이런 시장 상황을 보면서 분양형호텔은 ‘전혀 성숙되지 않은 시장이다’라는 판단을 했습니다.
투자 수익률을 따질 때 흔히들 금융상품과 비교합니다. 투자 상품마다 코스트가 다르고 리스크 프리미엄이 다르잖아요? 투자 이익이 크다면 리스크도 덩달아 커지게 마련입니다. 수분양자들은 이런 부분을 간과했고 지금도 심각하게 생각하고 있지 않은 듯해요. 적은 비용을 들여 위험에 대한 고려 없이 큰 수익을 얻으려고만 했죠.
안타깝지만 문제는 이미 발생했습니다. 이 문제를 해결할 해법은 없지 않겠죠. 문제의 해결점을 찾아가는 과정에서 대안들은 모색될 수 있을 것으로 봅니다. 지금 상황 그리고 이에 대한 반성이 앞으로 분양형호텔이 긍정적으로 발전할 수 있는 계기가 되었으면 좋겠어요.

신석재 대표: 저 역시 같은 생각입니다. 예를 좀 자세히 들어 볼게요. 동탄과 인천 그리고 해운대 입지의 호텔들 분양가가 1 객실당 대충 1억 7천, 1억 4천 그리고 1억 8천이에요. 차이가 크지 않은데 이는 로케이션에 대한 가치가 적절하게 반영되어 있지 않다는 의미와 다르지 않습니다. 다른 분들도 말씀하셨지만 호텔업은 부동산이 바탕이에요. 입지가 좋지 못하면 수익가치나 자산가치가 그만큼 떨어지게 됩니다. 지금과 같은 방식으로 분양을 하는 시행사도 그렇고, 그런 부분에 대한 검토 없이 투자를 결정하는 수분양자 역시 호텔업에 대한 기본적인 이해가 부족했던 것이죠.
큰 돈을 투자할 땐 상품에 대한 기본적인 이해는 있었어야 합니다. 공부가 너무 부족하지 않았나 싶어요. 결국 부실하고 리스크가 높은 부동산 상품이 지금까지 뜨겁게 팔린 배경엔 투자자의 위험천만한 투자 성향이 있다고 봐도 무리가 없습니다. 시행사나 운영사의 능력도 중요하지만 투자자의 분별력이 가장 중요하다고 봅니다.

장기원 총지배인: 기성 호텔들의 경우 웬만한 곳은 부지 매입비를 제외하고도 1개 객실에 투입되는 비용이 1억 7, 8천 정도 됩니다. 하지만 분양형호텔의 경우 모든 걸 포함한 분양가가 그 정도 수준이잖아요? 말하자면 분양형호텔은 관광호텔과 태생 자체가 다르다는 겁니다. 분양형호텔 중 CM(Construction Manager)이나 PM(Project Manager)을 둔 곳을 본 적이 있습니까? 사업 2, 3년 전부터 철저하게 준비하며 품질을 관리하는 기성 호텔과 동일할 수 없는 상품입니다.

늙은 몽돌: 투자를 결정하기 전 이 정도 내용은 수분양자들이 따져보지 않았을까요? 언론들이 2, 3년 전 경각심을 상기시키는 기사들을 더러 올린 적도 있고 저 역시 비슷한 글을 쓴 적도 있습니다. 호텔에 근무하는 이들 대부분은 그 위험성에 대해 짐작하고 있었을 정도에요.

A 분양형호텔: 저는 10년 전부터 이런 상품에 투자를 해 왔습니다. 오피스텔을 분양 받아서 꽤 괜찮은 수익을 올려 왔었어요. 분양형호텔도 비슷할 것으로 생각하고 투자를 결정했죠. 강의를 듣기도 했고 여러 호텔들을 견학하기도 했었습니다만 이런 상황에 처하리라고는 상상조차 못했습니다.

이훈 대표: 앞에서도 말씀드렸습니다만 호텔에 있어 로케이션의 중요성은 더 말할 필요가 없을 정도입니다. 아파트나 오피스 입지와는 또 달라요. 고객 기반이 있어야 합니다. 관광과 비즈니스 소스가 잘 접목되어 있는 곳이어야 주말과 주중할 것 없이 객실을 채울 수 있죠. 호텔은 ‘채우는 게임’을 하는 업이에요. 고객 기반이 다양해야 하고, 계절성이 강한 영향을 미치는 마켓을 다룹니다. 이는 곧 리스크가 큰 산업이라는 의미에요. 반복됩니다만 지금이라도 이런 부분 그리고 호텔업의 특성에 대한 수분양자들의 이해가 선행되어야 합니다.

늙은 몽돌: 시작부터 얘기가 너무 깊이 들어가는데요? 애초 제 의도와는 달리 수분양자의 책임을 주로 강조하는 말씀들이라 다소 당황스럽기도 합니다. 여하튼, 수분양자 입장에겐 좀 무리한 얘기 아닌가요? 호텔리어도 이해하기 쉽지 않은 부분들을 일반 투자자들이 속속들이 알고 투자하기란 쉽지 않을텐데요.

이훈 대표: 그렇지 않습니다. 높은 수익률을 기대한다면 그에 걸 맞는 리스크도 감수해야 한다는 건 상식 수준도 못돼요. 수익률이 높은 상품일수록 더욱 면밀하게 검토해야 합니다. 잘 모르는 상태로 투자해서는 안된다고 봐요.
호텔업의 특성에 대한 이해가 부족한 수분양자들은 운영 단계에서도 걸림돌로 작용할 가능성이 적지 않습니다. 호텔을 제대로 운영하자면 객실만 필요한 게 아니잖아요? 조직을 제공할 레스토랑도 있어야 하고 연회장, 피트니스 그리고 미팅룸 등 부대시설도 필요하죠. 수분양자들은 ‘그게 왜 필요해? 로비와 객실이면 충분하지’라고들 생각하지만 절대 그렇지 않거든요. 그 객실을 채우기 위해 기본적으로 갖춰야 하는 필수 부대시설들입니다. 관광호텔의 경우 그런 시설들을 기준으로 등급이 매길 정도이니까요. 분양형호텔이 부족한 게 그런 공용 시설들입니다. 제가 운영하고 있는 곳에서도 이런 공간에 대한 수분양자들의 이해가 부족했어요. 시행사도 그랬죠. 결국 운영사가 비싼 임대료를 치루며 직접 임대해 운영하고 있는 실정입니다.

늙은 몽돌: 말씀이 나왔으니 말인데, 운영사와 수분양자 간의 문제도 심각해 보이더군요. 이미 교체된 곳도 여럿이란 말씀도 들었고 명도소송을 진행 중인 곳도 있다고 들었습니다. 자격이 부족한 운영사도 지금의 상황을 초래한 한 축이라고 봅니다만 이들이 가진 문제는 무엇인가요?

운영사와 수분양자

이훈 대표: 운영 단계에선 투명성과 신뢰에 대한 문제가 생길 수밖에 없습니다. 돈을 많이 벌고 작게 버는 류의 문제가 아니에요. 서로 간에 신뢰가 있으면 수익이 작아도 수분양자로부터 충분한 이해를 구할 수 있습니다. 이때 가장 중요한 것은 운영사의 투명성이에요. 이로부터 신뢰가 생깁니다. 이 신뢰를 바탕으로 충분한 커뮤니케이션이 있어야 윈-윈할 수 있어요.
운영사는 호텔을 자기 것이라 생각하면 큰일납니다. 운영사가 잘못된 길로 빠져드는 이유 중 가장 중요한 게 ‘이건 내거야’라는 착각이에요. 운영사는 수분양자를 대리해 제 3자 위탁운영을 하는 곳입니다. 저만 해도 몇 곳 알고 있는데, 수분양자의 이익을 위해 호텔을 운영하는 게 아니라 친인척을 데려다 쓰고 구매 과정에서 이권을 남발하죠. 마치 운영사의 대표가 호텔의 주인인 것처럼 행세합니다. 그러다보면 투명해질 수가 없어요. 결국 수분양자의 장부 공개 요구를 수용할 수 없게 되죠. 투명하지 않으니까. 장부를 ‘깔’ 수 있어야 합니다. 그래야 보호받을 수 있어요. 다음에 여러 이유로 영업이 부진에 빠졌을 때 스스로를 보호할 수 있는 방법입니다. 제가 운영하는 호텔의 경우 장부뿐만 아니라 전산 데이터 그리고 PMS까지 모두 오픈합니다.

▲ 기흥 엠스테이 호텔 관리단 남윤호 총무

남윤호 총무: 전산자료까지 공개한다니 놀라울 정도이군요. 부럽습니다.

이훈 대표: 서로 간의 이해가 가장 중요합니다. 서로 커뮤니케이션 하다보면 이해할 수 있는 부문이 생겨요. 그동안 이런 부분이 약했고, 이런 논쟁 또한 없었죠. 애초에도 불완전한 투자 상품이었던데다 검증을 거칠 여유도 없이 급팽창했습니다. 설상가상으로 시장이 급격히 냉각되면서 불행이 시작된 겁니다. 사드가 없었다면 이렇게까지 나빠지진 않았겠죠.

A 분양형호텔: 제 호텔의 운영사가 딱 그런 식입니다. 장부를 공개하라고 요청해도 보여주지 않아요. 요직에 친인척들을 앉혔고. 운영사를 도무지 신뢰할 수 없는 상황입니다.

브랜드 프랜차이저: 투명성이 중요하다는 말씀 백배 공감합니다. 제가 브랜딩에 참여한 분양형호텔 중 일부가 그런 상황에 처해 있더군요. 시행사가 직접 운영 법인을 따로 만들고 이들은 불투명하게 운영됩니다. 친인척을 동원해 수분양자들에게 돌아가야 할 이익을 중간에서 갉아먹고 있는 것이나 마찬가지에요. 불신이 생기지 않는 게 오히려 이상하죠. 수분양자들이 반발해 운영사가 중간에 바뀐 경우도 더러 있습니다. 이훈 대표님 말씀처럼 투명성이 보장되고 운영사와 수분양자 사이의 소통이 원활하다면 운영 단계의 문제는 어렵지 않게 해결할 수 있다고 생각합니다.

이훈 대표: 운영사의 입장에서 정반대의 경우도 말씀드리자면, 운영사는 돈을 지불하고 수분양자로부터 객실을 임차한 신분이에요. 수분양자가 주인이라며 함부로 할 수 있는 대상이 아니란 겁니다. 계약을 무시하고 호텔 영업 중에 와서 자신의 객실이라며 생떼를 쓰는 건 몰상식입니다. 이는 자기 이익에 반하는 어리석은 행동일 뿐더러 건전한 관계를 헤치게 됩니다.

관건은 투명성과 신뢰

늙음 몽돌: 운영사 선정은 누가 하나요?

브랜드 프랜차이저: 최초엔 시행사가 정합니다. 계약에 따라 갱신되기도 할테고, 수분양자의 요구에 따라 바뀌기도 합니다.

늙은 몽돌: 문제가 되고 있는 곳들이 운영사를 교체하지 않고 지금처럼 방치하고 있는 것도 이해할 수 없네요. 최근 언론 기사 일부에 의하면 소송을 통해 운영사를 교체하거나 명도를 집행해 수분양자들이 직접 운영에 나서기도 하던데요? 제게 연락을 해 온 곳도 있었습니다.

남윤호 총무: 수분양자들끼리 통일된 의견을 모으는 것 자체가 쉽지 않습니다. 모임을 갖기도 쉽지 않아요. 수분양자들 대부분은 나이드신 분들이고 주부도 더러 섞여 있습니다. 불만은 많지만 이 불만을 행동으로 결집해 낸다는게 간단한 일이 아니더군요. 문제가 생겨도 일단 참고 기다립니다. 법적인 소송으로 문제를 해결하는 것도 꺼리는 정서가 강합니다. 운영사 교체에 따른 리스크를 감수해야 한다는 것도 부담스럽고, 교체 과정도 쉽지 않을 것으로 생각하기 때문이죠.
더군다나 분양률이 30~40% 정도에 그쳐 수분양자들의 지분율이 크지 않은 호텔들도 없지 않은데, 이럴 경우엔 운신의 폭이 제한되죠. 수분양자들은 위축될 수 밖에 없습니다. 운영사 측에 밉보이면 ‘자신의 객실을 제외하고 운영하면 어쩌나’ 등 불이익을 당하지 않을까 노심초사 하는 경향이 있거든요. 피해를 입어도 어쩔 수 없이 참는 분들이 많습니다. 명도를 한다 한들 대체안을 찾기 쉽지 않은데다 운영사 교체를 시도하는 것조차 쉽지 않기 때문이에요. 특히 집합건물법 특성상 운영사 허락없이는 관리위원회를 꾸리는 것도 간단한 일이 아닙니다.

브랜드 프랜차이저: 일부러 미분양을 방치해두는 사례도 있습니다. 분양대행사에게 지불해야 하는 수수료가 만만치 않으므로 분양할수록 손해를 본다더군요. 추후 미분양 대출을 받기 위한 의도가 깔린 경우도 있습니다. 문제가 심각하다면 명도소송 등을 통해 법적인 수단에 의지할 수도 있을텐데 수분양자들이 좀 미온적으로 대응하는게 사실이에요. 하지만 더 기다린다고 문제가 해결될 것으로는 보이지 않습니다.

이훈 대표: 그렇다고 수분양자들이 직접 운영하는 건 매우 위험합니다. 위에서도 반복적으로 언급했지만 호텔산업에 대한 이해가 부족하면 실패할 가능성이 매우 커요.

▲ 분더바움 서준석 이사

서준석 이사: 동의합니다. 마켓에 대한 이해가 굉장히 중요한 산업입니다. 호텔은 결코 쉽게 접근할 수 있는 비즈니스 모델이 아니에요. 상권도 알아야 하고 지역이 가진 특색과 한계도 이해해야 합니다. 한 예로, 지인 분이 영등포에서 오피스텔을 건축했다가 호텔업에 매력을 느끼고 행정 소송을 통해 용도를 전환한 적이 있습니다. 하지만 메르스와 사드에 따른 시장환경 변화 등을 거치며 고전했고 결국 오피스텔로의 전용을 다시 고려하고 있어요. 그만큼 쉽지 않다는 겁니다. 여하튼, 시행사나 운영사 그리고 수분양자 관리단과의 마찰은 가급적 빨리 해소되거나 다른 대안이 모색되어야 할 것으로 보이는 시점입니다.

신석재 대표: 문제가 생긴 분양형호텔들을 방문해 상담할 때마다 느끼게 되는 게 그런 점들입니다. 안타까운 상황인건 맞지만 수분양자들도 호텔 전문가의 조언을 무시하고 어설픈 지식을 고집한다면 적절한 대안을 찾기 힘들어요. 다른 분들도 위에서 언급했지만 호텔 운영이나 마켓에 대한 전반적인 이해 없이 단편적인 지식으로 현재 운영사의 정상 기능을 부정하는 경우도 없지 않더군요. 이들이 제대로 된 역할을 할 수 있도록 기회를 줘야 합니다. 관건은 역시 서로에 대한 신뢰입니다.

늙은 몽돌: 만약 서로간의 신뢰가 무너진 탓이라면 운영사를 빨리 교체하는게 최선의 대안이 아닐까요? 단 수익률은 현재의 상황에 맞는 현실적인 수준으로 조정해야 하지 않을까 싶습니다.

A 분양형호텔: 운영사가 이 핑계, 저 핑계대며 완강하게 버팁니다. 다른 운영사들을 알아보고 있기도 하고요.

수분양자의 현실인식

신석재 대표: 앞에서도 말씀드렸습니다만 수분양자들이 고집을 부리는 경우도 적지 않아요. 수분양자 단체가 원하는 조건으로 들어 올 운영사들은 없다고 봐야 합니다. 현실을 직시해야 할 필요가 있어요.

▲ 에이퍼스트호텔 명동 장기원 총지배인

장기원 총지배인: 전 문제가 생겨 운영사를 새로 구하는 분양형호텔들을 접촉해 왔는데요, ‘누구라도 좋다. 수익률만 캐런티해 줄 수 있다면 어떤 운영사든 상관없다’는 게 대다수 비대위나 관리단 목소리입니다. 너무 안이하다 싶어요. 이래서야 정상적인 운영이 가능할까 의심스럽더군요. 지금은 현실적인 대안을 고민해야 할 때입니다. 시작 단계에 불과해요.

브랜드 프랜차이저: 공감합니다. 죄송한 말씀이지만 수분양자들의 상황 인식은 좀 안이해 보일 때가 없지 않습니다. 다른 분들도 말씀하셨지만 수분양자들이 직접 호텔을 운영하는 건 가장 위험한 대안이에요. 결국 결정권도 흔들리게 됩니다. 중요한 사안에 대해서는 책임 문제 때문에 결정을 미루는 경향이 흔하게 나타나거든요. 권한을 명쾌하게 위임받아 대표성을 확보하지 못하면 상황이 더욱 악화될 가능성이 적지 않습니다. 설령 운영사를 교체할 수 있게 된다손 치더라도 시장에 이미 소문이 난 상태에서 수분양자 단체가 제시하는 조건마저 현실적이지 않다면 어떤 운영사가 들어오려고 하겠어요?

장진수 대표: 오너가 수백명인 분양형호텔의 특성을 시행사나 운영사가 악용할 여지도 적지 않습니다. 황당한 얘기이지만 운영사에 협조적인 수분양자에겐 더 많은 이익을 배분하며 수분양자들을 이간하는 사례도 들은 적이 있어요. 운영사에 우호적인 분위기를 만들며 수분양자를 분리하려는 의도겠죠. 아주 악질적인 플레이입니다.

서준석 이사: 대항력의 문제입니다. 수분양자의 의견이 통일되지 못하면 결국 자신들의 이익을 침해 당하게 되죠.

늙은 몽돌: 좀 답답하게 느껴질 정도인데, 수분양자 단체의 구성원들 의견 조율이 먼저 필요하지 않을까요? 권한을 확실히 위임받고 대표성을 확보한 후 수익률 등을 현실적인 수준으로 조정해 현실적인 대안을 모색해야 하지 않나 싶습니다.

남윤호 총무: 공감합니다. 새로운 운영 회사를 구하려 해도 참여할 곳이 없을 수도 있다고 말씀하셨는데 그런 상황에 처한 호텔 얘기도 들은 적이 있어요. 쉽진 않겠지만 호텔의 가치를 다시 따지고 미래 수익에 대한 분석 과정을 통해 전혀 다른 형태의 운영이나 계약을 모색해야 하지 않을까 싶습니다. 그러기 위해서는 문제에 대한 인식이 선행되어야 하겠죠. 지금 상황을 보면 투자한 이들이 보장받은 수익률을 고집할 처지도 못됩니다.
말씀마따나 가장 중요한 건 투명성을 먼저 확보하는 것이라고 봐요. 경영 현황을 숨김없이 공개하고 호텔이 가진 가치를 정확하게 평가하는 것이죠. 그런 후 새로운 합의를 해야 합니다. 완전히 새로운 판을 짜야 한다고 생각합니다.

신석재 대표: 앞으로는 말씀하신 방향으로 진행될 것으로 보입니다. 당분간 혼란스럽겠지만 이런 과정의 시장 검증을 통해 자격없는 운영사는 도태되겠죠.

남윤호 총무: 하지만 운영 회사에게 회계 장부 등을 공개하게 끔 만드는 건 결코 쉬운 일로 보이지 않습니다. 그래서 걱정이에요.

이훈 대표: 사실 정해진 수수료만 받는 위탁운영 형태라면 오픈하지 않을 이유가 없습니다. 하지만 현재 분양형호텔의 운영 계약은 좀 기형적이라 말할 수 있어요. 운영사가 투자자들의 수익을 보장하는 경우도 있으니까요. 이들 중에는 더 이상 잃을 게 없는 막장도 있습니다. 신라나 롯데가 아닌 다음에야 대부분의 운영사들은 영세합니다. 기껏해야 연 1억 정도를 벌려고 운영에 참여하는 곳들이에요. 이런 상황에서 과한 수준의 수익률이나 임대료를 보장하라고 요구하는 것 자체가 무리입니다. 불합리한 것이에요.

A 분양형호텔: 운영사가 확정수익률에 대한 보증보험을 제출하는 경우도 있다고 들었습니다. 지금 접촉하고 있는 운영사들도 5% 확정수익률을 제시하고 있는 곳도 있어요.

이훈 대표: 호텔 운영 사업을 통해 기대할 수 있는 수익은 그리 크지 않기 때문에 과도한 보장을 약속하는 운영사는 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다. 운영 사업에 대한 건전한 상식과 경험을 가진 운영사라면, 불합리한 리스크를 떠 안으려 하지는 않을 것이라 생각됩니다.
부언하자면, 부동산 사업은 부지를 매입하고 그 부지에 건물을 지어 부가가치를 창출해내는 활동입니다. 부동산이 만들 수 있는 부가가치는 어느 정도 정해져 있어요. 그 부가가치를 시행사와 운영사 그리고 투자자가 나눠 먹는 것이죠. 일부가 많이 빼먹으면 다른 쪽에 돌아갈 이익이 줄게 됩니다.
따라서, 수분양자들은 새로운 대안을 모색할 때 어프로치 자체를 바꿔야 합니다. ‘보장은 없다’라고 생각해야 해요. 이건 채권이 아닙니다. 운영을 잘해야 수익이 발생하는 사업이에요. 때에 따라서 결손도 생깁니다. 그런 관점에서 출발해야 하고, 건실한 운영사를 찾아 호텔의 운영을 맡기는 위탁운영 형태를 고려해야 합니다. 그리고 요구하는 것이죠. ‘수수료를 줄테니 모든 걸 투명하게 공개해라.’ 그것이 일반적인 호텔의 경영 방식이고 맞는 방법이에요. 앞으로 그런 식으로 변해갈 것으로 보입니다.
제가 분양형호텔을 운영하면서 느낀 점을 참고로 말씀드리면, 구매나 회계 등의 운영 분야에서 투명성을 확보하는 게 너무나 중요하다는 것입니다. 불신이 싹트면 정상적인 운영이 불가능해져요. 수 백 여명의 투자자들은 모두 생각이 달라요. 다들 스스로를 건물의 주인이라 생각하죠. 가끔은 불합리한 요구를 하며 억지를 쓰는 경우도 경험합니다. 이런 경우를 대비해서 운영사는 항상 책임있고 투명한 모습을 보여줘야 해요. 신뢰가 기반되지 않으면 몇몇 투자자들의 이런 행동들을 적절히 통제할 수가 없기 때문이에요.
아울러, 수분양자는 자신의 이익이 불합리하게 침해받지 않도록 운영사와 시행사를 견재해야 합니다. 그런 과정을 통해야 서로를 올바로 이해할 수 있으며 건전한 신뢰가 쌓일 수 있어요. 수분양자의 7~80% 정도만 설득해도 대부분의 문제는 해결할 수 있습니다.
제가 운영하는 호텔의 경우 시행사가 5년, 7%의 수익률을 보장하고 이를 담보한 경우입니다. 저 역시 법인을 따로 분리하지 않고 지점 형식으로 운영하고 있어요. 위험이 없지는 않지만 시행사와 운영사 그리고 수분양자간 신뢰를 쌓을 수 있어요. 이런 안정적인 상태라야 좋은 직원을 확보할 수 있고 훌륭한 호텔을 만들 수 있습니다. 이런 모델이 많이 생겨야 시장은 선순환할 수 있습니다. 이런 방향이 결국 수분양자들이 원하는 것 아니겠어요? 장기적으로 서로간에 잃을 게 없는 방법입니다.

늙은 몽돌: 이런 게 원래 원하는 방향 아니었습니까?

남윤호 총무: 그렇긴 하죠. 하지만 지금은 일종의 과도기랄까요? 큰 돈을 투자했고 시행사의 약속에 대한 미련을 아직 버리지 못했으니까요. 하지만 포기한 사람도 많습니다. 손해를 보더라도 팔았으면 하는 사람이 많아요. 대안을 모색해봐도 마땅한 것이 없습니다. 결과적으로 투자자들도 최초계약상 보장 수익만을 주장할 수는 없는 형편입니다.

시행사의 문제

브랜드 프랜차이저: 시행사의 역할도 매우 중요합니다. 분양 수익금을 탕진하며 사치스러운 생활을 하는 경우도 많더군요. 수분양자와의 분쟁은 흔한 일이 되고 말았고, 배임과 횡령 등 다른 이들과 지저분한 소송에 휘말리기도 합니다. 시행사들 역시 부실하고 자격없는 곳들이 적지 않아요.

A 분양형호텔: 그동안 그런 시행사들의 분탕질로 분양형호텔에 대한 사회적인 인식이 굉장히 나빠졌어요. 시장 상황과 맞물려 일부 금융기관은 분양형호텔에 대한 대출을 막았습니다. 기존의 담보에 대한 상환 요청도 있다고 들었어요.

서준석 이사: 더 심각한 건 중도금 대출이 막혔다는 사실입니다. 분양형호텔을 둘러싼 전반적인 금융 및 시장 환경이 나빠지고 있어요. 제가 시행하고 있는 부산의 프로젝트는 다행히 최근에 중도금 대출을 확정할 수 있었습니다. 로케이션 그리고 프로젝트의 수익성과 자산가치에 대해 긍정적으로 평가했다는 의미로 보고 있어요.

늙은 몽돌: 정부에서 분양형호텔 허가 요건을 강화하는 등 대안을 마련하고 있다는 소식을 최근에 본 적이 있습니다만 때늦은 감이 없지 않군요. 이에 대해서는 말미에서 좀 더 다뤄보도록 하겠습니다.

서준석 이사: 시행자의 입장에서도 곤란한 부분이 없지 않습니다. 현실적인, 지킬 수 있는 수익률을 말해야 한다고 생각해요. 하지만 이미 여러 시행사가 지키지도 못할 수익률을 제시하며 시장의 기대를 과장되게 부풀려 놨습니다. 투자자들의 눈은 한껏 높아져 있었어요.
호텔 운영사가 사업계획을 입안해 보면 사업 초기가 가장 어렵고, 3, 4년이 지나면서부터 본궤도에 오릅니다. 그리고 8, 9년 차에 안정적인 수익이 발생하죠. 하지만 지금 시행사들이 투자자들에게 제시하는 수익률 구조를 보면 상황은 완전히 거꾸로 되어 있어요.

그리고 브랜드

늙은 몽돌: 분양형호텔 역시 외국의 유명 브랜드를 빌려오는 경우가 비교적 흔합니다. 분양과 운영 과정에서 브랜드가 중요하게 작용하기 때문이겠죠?

브랜드 프랜차이저: 역사와 전통을 가진 해외 체인 브랜드가 가진 힘은 무시할 수 없습니다. 해외 유명 브랜드를 도입하게 되면 그것이 지닌 브랜드 가치와 더불어 안정적인 호텔 운영에 대한 기대감으로 수분양자의 투자의사결정에 적지 않은 영향력을 미치게 되죠. 그렇지만 대부분의 투자자들은 상표만 빌려쓰는 프렌차이즈 계약과 브랜드가 운영까지 책임지는 매니지먼트 계약을 잘 구별하지 못해요. 외국 브랜드를 도입한 경우 당연히 브랜드에서 운영도 맡을 것이라 생각하지만 분양형호텔은 브랜드만 빌려 쓰는 경우가 대부분입니다. 시행사에서 이런 투자자들의 무지를 악용하는 측면도 없지 않죠.

늙은 몽돌: 말씀마따나 브랜드를 보고 투자를 결정한 이들도 없지 않더군요. 시장이 이렇게 혼탁해진 배경을 따지면 브랜드도 그 책임으로부터 결코 자유로울 수 없다고 봅니다. 더군다나 마치 브랜드에서 운영을 책임지는 것처럼 거짓 홍보를 하는 경우도 없지 않더군요. 하지만 브랜드 측에서 브랜드 이미지 관리에는 큰 관심이 없는 듯 보이던데요? 유명 브랜드를 프랜차이징한 일반 호텔에서는 상상도 할 수 없는 일입니다.

A 분양형호텔: 저 역시 강의도 듣고 여러 곳을 방문하면서 투자를 결정했는데 브랜드에 대한 신뢰가 영향을 미치기도 했습니다. 일단 믿을 수 있다고 생각했으니까요.

브랜드 프랜차이저: 시장이 갑자기 확대되면서 관리 체계가 다소 부실해진 측면이 없지 않았습니다. 국내 분양형호텔 시장은 단기간에 팽창했어요. 프러퍼티에 대한 검증 과정없이 브랜드를 원하는 프로젝트 누구에게나 허락해 왔죠. 적지 않은 프랜차이즈 수수료 수입을 챙기니까요. 규정이 없지는 않지만 브랜드 확산을 위해 방치한 인상도 있고 사업자에게 끌려다닌 경향도 없지 않았습니다. 국내에서는 브로커의 영향력이 아직까지 매우 큽니다.

늙은 몽돌: 앞으론 어떻게 될 것으로 봅니까? 계속 확장할까요? 훼손된 브랜드 이미지를 다시 관리할 수 있을까요? 적어도 프로젝트의 타당성 정도는 분석해 브랜드 계약을 해야 하지 않나요?

브랜드 프랜차이저: 수익형 부동산 즉 분양형호텔의 공급시장은 일단 포화상태에 이른 것으로 보이지만 해외 브랜드 도입은 계속 확장될 것으로 예상합니다. 아직까지는 한국 시장을 블루오션이라고 판단하고 있는 듯 해요. 하지만 브랜드 이미지 관리도 매우 중요합니다. ‘확장’과 ‘이미지’는 상충하는 측면이 없지 않아요. 브랜드 본사에서 스탠스를 명확히 정할 필요가 있지만 현재 스탠스는 확장에 기울겠죠. 국내에 도입되지 않은 해외 브랜드 역시 진입장벽을 깨기 위해 공격적으로 접근하는 경향이 있어요. 재무적 타당성 보다는 브랜드 확장을 위해 전략적으로 접근하기 때문에 이를테면 양날의 검이랄까요? 투자자들의 분별력이 요구되는 부분입니다.

대안

남윤호 총무: 분양형호텔도 거래가 좀 활성화되었으면 좋겠습니다. 거래할 수 있는 공식적인 채널이 생겨도 좋고요. 가치가 더 떨어졌을 수도 있지만 돈이 좀 돌아야 하지 않을까 싶어요. 급한 돈이 묶인 사람도 있고 대출을 내 투자한 사람은 이자 감당하기도 힘든 상황입니다.

A 분양형호텔: 이런 투자상품의 거래가 없는 건 아니에요. 오래전 분양된 서울 시내 레지던스의 경우엔 분양가보다 훨씬 비싼 가격으로 거래가 됩니다. 사고 싶어도 매물이 없는 경우도 있어요. 분양형호텔의 경우 시장이 가라앉아 있으니 거래조차 위축된 것이죠.

남윤호 총무: 정보 자체가 부족하기도 하지만 정보의 비대칭성이 매우 큽니다. 상품에 대한 객관적이고 신뢰할만한 정보가 유통되어야 할 필요가 있어요. 정보 부족은 결국 거래를 제한합니다. 공식적인 채널이 필요하지 않나 싶어요. 정보가 오픈되고 바른 방향으로 나갈 수 있는 채널들이 필요합니다.

늙은 몽돌: 관리단이 제게 연락을 해 오는 경우도 더러 있습니다. 이들 대부분은 인터넷에 해당 호텔 수분양자 카페를 만들어 정보를 공유하거나 의견을 교환하더군요. 민감한 내용이긴 하지만 필요하다면 문제가 생긴 분양형호텔들 사이에 의견을 교환할 수 있는 통합 채널을 만드는 것도 방법의 하나일 수 있습니다.

장진수 대표: 그와 함께 관련법도 보완되어야 할 필요도 있다고 봅니다. 분양형호텔은 우리가 흔히 아는 관광호텔과 적용받는 법적 규정이 다릅니다. 호텔에 대한 정보도 얻기 쉽지 않지만 분양형호텔이나 일반숙박업에 속한 모텔 등 일반 호텔들의 정보는 없는 것이나 마찬가지에요. 통계 자체가 없습니다. 이들도 숙박업을 구성하는 중요한 부분이에요. 수급을 따질 때에도 적절하게 반영되어야 합니다. 따라서 통합 관리가 필요하고 데이터가 생산되고 유지될 법적 기반도 필요해요.

이훈 대표: 초기라 어쩔 수 없이 겪는 우여곡절이 아닐까 싶어요. 시장이 안정되면 정보들이 쌓이겠죠. 아울러 대안들도 하나씩 테스트될테고.

전환

이훈 대표: 좀 성급해보이는 생각이긴 한데, 실물을 출자해 리츠화하는 방법도 고려할 수 있습니다. 투자자들은 객실이 아니라 지분을 소유하는 것이죠. 이를 통해 제대로된 운영과 관리가 가능해집니다. 관리 문제는 꽤 중요한 이슈에요. 호텔과 같은 건물은 노후화가 빨리 진행됩니다. 이에 소요되는 비용도 막대한데 300명 수분양자의 통일된 목소리를 만드는 일이 만만치 않아요. 리츠화하면 운영 주체에 의한 효율적인 관리가 가능해집니다. 마케팅 측면에서도 마찬가지 효과를 보게 되겠죠.

서준석 이사: 문제가 해결되어야 하는데, 제가 생각하는 대안 중 하나도 이훈 대표님과 비슷합니다. 분양형호텔을 간접투자상품으로 전환하는 겁니다. 자산가치는 모든 걸 냉정하게 반영합니다. 신뢰할 수 있는 기관에 평가를 의뢰하고 마켓 밸류가 나오면 이걸 근거로 간접상품이 지분을 매입하는 것이죠. 소유권 넘겨받은 간접투자상품은 운영사 등에 대항력을 갖거나 주도권을 확보하게 됩니다. 아니면 펀드나 리츠에 매각하는 형식도 가능하겠고, 오피스텔로의 전용도 고려할 수 있겠죠.

▲ 서울로지호텔 신석재 대표

신석재 대표: 고통을 겪고 있는 시장이 이미 움직이고 있는 방향입니다. 결국 연기금이나 기관투자자들이 리츠나 펀드의 형태로 소유권을 뭉쳐서 마켓에서 능력이 검증된 운영사들에게 맡기는 것이죠. 이를 통해 정상적인 운영 기능이 회복됩니다. 이후 밸류에이션 통해 수익을 배분하는 형태죠. 분양형호텔이 가진 문제를 근원적으로 해결하길 원한다면 이런 식의 접근을 시도해야 한다고 봐요. 이게 가장 빠른 방법입니다. 하지만 이게 가능하려면 시장이 조금 더 성숙해져야 하지 않을까 싶습니다.

늙은 몽돌: 연기금이나 자산운용사들이 관심을 보일까요?

이훈 대표: 일부는 가능할텐데 아무래도 제한적일 것으로 생각합니다. 로케이션이나 자산가치를 따지겠죠.

늙은 몽돌: 어떻습니까? 이게 가능하려면 관리단이나 비대위에서 기대 수익률을 낮추어야 합니다. 그런 방향에서 접근하고 있나요?

장기원 총지배인: 그렇긴 하지만 시장이 수긍할 수 있는 수준이 아니더군요. 제로베이스에서 출발해야 해요. 투자한 자금, 애초 기대했던 수익률을 계속 고집하고 있습니다. 이래서는 답을 찾을 수 없어요.

남윤호 총무: 기대 수익률을 낮춰야 한다는 정도는 이해하고 있습니다. 하지만 어느 정도가 적당한지에 대해선 논란이 없을 수가 없어요. 적정 수익률이나 적정 운영 수수료에 대한 정보가 있다면 시행사나 운영사와의 협상 과정에서 참고할 수 있을텐데 이런 것마저 구하기 쉽지 않습니다.

신석재 대표: 시장 상황이나 입지에 따라 수익은 다를 수밖에 없습니다. 하지만 시행사들이 이런 시장 분석을 하지는 않죠. 정상적인 사업 접근이 이뤄지지 않았어요. 이런 대형 투자 상품에서 어쩌면 가장 중요한 부분입니다. 지금까지의 분양가나 수익률이란게 단순히 토지매입비와 예상 건축비를 포함한 전체 사업비를 추산하고 이를 객실 수로 나누어 산출된 숫자들입니다. 자산에 대한 밸류에이션이 애초부터 잘못되었어요.
비용이 더 투입되더라도 호텔 사업에 대한 경험이 있거나 호텔을 운영해 본 이가 상품을 디자인하고 그림을 그리는 과정에 깊이 개입했었어야 합니다. 그럼으로써 오랜 운영이 가능해져요. 사이트마다 호텔의 사정은 천차만별입니다. 부동산 가치도, 그리고 운영 이슈도 제각각이죠. 사업계획을 시작할 때부터 입지를 보고 객실점유율과 평균판매객실료를 현실적으로 추정하고 실제 창출할 수 있는 수익을 구한 후 총사업비를 고려해 투자자들에게 배분할 수익을 제시했어야 합니다. 이건 시행사가 아니라 시장을 아는 운영사들이 담당할 부분이에요. 따라서 지금 분양형호텔이 제시하는 수익률은 접근 자체부터 잘못된 것이라 할 수 있죠.
문제를 해결하는 방법도 그런 바탕에서 출발해야 해요. 이런 걸 무시하고 시행사가 제시했던 수익률과 분양가를 고집하면 대화 자체가 안됩니다. 지금부터라도 건전한 운영사를 선정해 내실을 다지면 미래가치가 높아질 수도 있어요.

남윤호 총무: 틀 자체를 바뀌어야 한다는 말씀이신데, 확정 수익률이 아니라 운영 실적에 연동한 변동수익률 그리고 인센티브 형식으로 말입니다. 저 역시 그런 방법에 공감합니다. 하지만 대부분의 수분양자들은 꽤나 당황하겠군요.

신석재 대표: 결코 쉽진 않겠죠. 그 가치를 현실적으로 평가하면 당장 분양가와 큰 차이가 있을테니까요. 하지만 더 늦추면 상황은 더욱 악화될 것으로 보입니다.

A 분양형호텔: 아파트 분양할 때 사용하는 표준계약서처럼 분양할 때나 운영 위탁계약을 할 때 사용할 표준계약서를 만들 필요도 있다고 봐요. 전횡을 막는 기본적인 안정 장치로서의 효과는 가지지 않을까 싶습니다. 수분양자 중에는 계약을 제대로 뜯어볼 수 없는 노인들이나 가정주부들도 적지 않아요. 적정 수준의 정부 개입도 필요하다고 봅니다. 운영사도 자격 요건을 강화해야 하지 않을까 싶어요.

남윤호 총무: ‘운영사나 시행사를 신뢰할 수 있는가’가 문제인데 이들에 대한 정보가 없으니 답답합니다. 분양형호텔에 대한 책도 없더군요. 나름 부동산 공부를 많이 했지만 정보가 너무 부족합니다.

신석재 대표: 정부 조치는 한계가 있을 수 밖에 없습니다. 기껏해야 허가 요건을 강화하는 수준이겠죠. 투자자들이 공부를 해야 합니다. 투자 행위에 따른 리스크는 기본적으로 본인이 책임지는 것이에요. 이걸 담보할 곳이 어디 있겠어요? 시행사나 운영사에 대한 정보도 마찬가지입니다. 분양형호텔의 역사는 기껏해야 5, 6년 밖에 되지 않았습니다. 이제 막 탄생한 모델이에요. 참고할 데이타가 없는 게 당연합니다. 더군다나 메르스나 사드 등 시장 상황이 급변하니 가용한 데이타마저 일관적이지 않아요. 그나마 참고할 수 있는 정보란게 시장의 평판일텐데 대부분 생소한 곳들이니 그마저 유효하지 않죠.

장기원 총지배인: 지금 상황에서는 차선책이 무엇인가를 심각하게 고려해야 할 것으로 보입니다. 손실을 최소화하는 방법을 빨리 모색해야 해요. 처음부터 투자의 개념이었습니다. 투자란 손실을 동반하는 것이에요. ‘앞으로 어떻게 해야 할까’에 집중해야 합니다.

서준석 이사: 지금부터라도 절대 낭만적으로 생각해서는 안됩니다.

미래의 문제

이훈 대표: 호텔과 객실은 고객에게 판매하는 상품입니다. 이 상품의 퀄러티를 유지하기 위해 수익금의 일부는 재투자되어야 해요. 이를 희생시키며 수익을 많이 배당하는게 좋은 게 아니라는 것이죠. 건전한 수익률 구조를 가져가야 하는 분야입니다. 3% 내지 4% 수익률이라도 40년 동안의 긴 투자 호흡이 필요한 업이에요. 오피스텔과는 차원이 다릅니다.

서준석 이사: 호텔은 10년 정도 지나면 급격히 노후화됩니다. 대수선이나 리모델링을 위한 충당금이 필요해요. 이를 위해서라도 수분양자들에게 제시되는 수익률은 현실적이어야 합니다.

이훈 대표: 충당금을 설정한다고들 말하고 있지만 현재 수준으로는 어림도 없습니다. 훨씬 더 많이 쌓아야 해요. 하드웨어 퀄러티에 문제가 있다는 시그널이 시장에 퍼질 때면 이미 망가지기 시작한 것으로 봐도 틀리지 않습니다. 선제적으로 계속 수선하면서 운영되어야 해요. 적절한 충당금 적립도 없이 ‘운영만 잘 해’라고 운영사에게 요구하는 것 자체가 부적절한 것입니다. 업의 속성에 대한 이해가 없는 것이에요. 20년 후에도 물리적 자산가치가 훼손되지 않은채 유지되어야 수익을 만드는 영업가치도 유지됩니다. 하지만 분양형호텔에는 꿈같은 얘기에요.
프로젝트별로 상황이 조금 다르기는 하겠지만, 분양형호텔은 지금의 체질을 개선하기 위해서 당장의 힘든 시간을 감내해야 합니다. 서로 간에 불신의 골도 깊어질대로 깊어졌고 누군가를 보호해주기에는 너무 늦어버린 감이 없지 않습니다. 시장 상황도 좋지 않구요. 이럴 때 일수록 서로 소통하고 이해하려는 노력이 필요할 때입니다. 저도 운영을 하고 있지만, 수분양자들이 저희 회사에 대해 신뢰할 수 없는 상황이 온다면 주저하지 않고 운영권을 넘겨줄 생각이에요. 싸울 생각이 전혀 없답니다.

A 분양형호텔: 그런데 제가 있는 호텔의 운영사는 왜 안 내놓을까요?

이훈 대표: 다른 이해 관계가 개입되어 있겠죠. 친인척의 이해나 부적절한 이권 등.

지금이 중요

서준석 이사: 노력하면 대안을 찾을 수 있을 것으로 보입니다. 지금까지는 수분양자들이 상품이나 시장에 대해 잘 몰랐지만 현재 상황에 대해 어느 정도 학습한 게 있겠죠. 적어도 방향에 대해서는 공감할 수 있지 않을까 싶어요. 적절한 비교는 아니겠지만 토지 매입도 되지 않은 상태에서 분양이 이뤄지고 문제가 터졌던 최악의 아파트 분양 사례들에 비하면야 훨씬 나은 사정입니다. 일단 지어진 실물이 있고 현재 운영 중이니까요. 해결책을 찾을 수 있습니다.

남윤호 총무: 전 오늘 인터뷰를 의미있는 자리로 생각하고 나왔습니다. 하시는 말씀들 공감하게 되네요. 건전한 모델에 대해서도 다시금 생각해 볼 계기가 되었는데, 말씀대로 해결할 수 있는 방안은 없지 않다고 생각합니다. 쉽진 않겠지만 그렇다고 포기할 수는 없으니까요.

서준석 이사: 현행법 테두리 내에서 할 수 있는 방법도 있을 것입니다. 필요하다면 명도소동도 하고요. 첫번째로 자산을 깨끗히 한 상태에서 다른 방법을 모색하고 천천히나마 가치를 다시 높일 수 있는 방법을 찾아야 하다고 생각합니다.

이훈 대표: 지금이 바닥 아닐까 싶어요. 시장이 업턴을 시작하는 상황에 있는 것으로 보입니다. 좋은 사인들이 오면 언제 그랬냐는 듯 분위기가 바뀔 수도 있겠죠. 예방주사를 맞았다 생각해도 좋아요. 하지만 지금이 매우 중요합니다. 수분양자들은 운영에 관여해야 합니다. 그래야 운영사가 건전하게 운영할 수 있으며 문제가 생겨도 간극을 좁힐 수 있습니다. 대신 수분양자들이 운영사에 무리한 요구를 하면 안돼요. 그렇게 되면 이익을 보전하기 위해 부정한 방법을 동원하게 되죠. 알다시피 ‘싸지만 좋은 것’이란 있을 수 없는 겁니다. 합당한 대우를 해야 문제가 생기지 않습니다.

앞으로의 방향

늙은 몽돌: 말씀을 들으며 느낍니다만 수분양자들이 대안을 모색한다는 게 여러 면에서 쉬워 보이진 않네요. 비대위나 관리단이 운영사 교체 등 중요한 결정을 했다손 치더라도 선택할 수 있는 옵션이란게 많지도 않아 보여요. 정보도 부족합니다. 운영사의 신뢰성을 따진다는 게 한가로워 보일 정도인데요?

이훈 대표: 이들의 요구를 대리할 수 있는 컨설팅 기능이 곧 생겨날 것으로 보입니다. 분양형호텔의 저변은 없는 것이나 마찬가지에요. 일단 여러가지 대안을 논의하면서 방법을 찾다보면 적절한 답을 찾을 수 있습니다. 이 자리에 모인 분들처럼 신뢰할 수 있는 파트너들이 없지 않아요.

늙은 몽돌: 정부의 개입에도 한계가 있다라는 말씀들을 해 주셨는데, 허가요건을 강화하는 것 외에도 기본적인 안전장치는 마련해야 하지 않을까요? 확정수익을 보장하는 조건이라면 이훈 대표님께서 말씀하신 금융기관 기탁 등을 통한 담보도 강제해야 할 것으로 보이고, 투자위험에 대한 고지의무도 계약시점에 강제할 필요가 있어 보입니다.

장진수 대표: 최근 기사에 따르면 일단 규모에 상관없이 분양신고를 강제하는 규정이 내년 상반기 중 입안될 예정이라더군요. 분양 신고를 하고 정해진 법적 절차를 거치면 허위광고 등을 차단할 수 있죠. 아울러 과장 광고로 분쟁이 생길 경우 소비자가 해약할 수 있는 권리도 보장될 예정이라는데, 늦은 감이 없지 않지만 정책 당국에서도 사안의 심각성을 깨닫고 있는 것으로 보입니다.

이훈 대표: 약관 등을 보고 일반 투자자가 수익성이나 투자 위험성 등을 판단하는 건 쉽지 않아 보입니다. 분양형호텔 같은 대규모 상업용 부동산이 시행될 때는 국가의 개입이 일정 부분 필요해 보일 정도로 투자자들이 사업의 전체 밸류를 이해하는게 중요해요. 하지만 분양 신고제 등의 규제를 통해 사업 가치가 근거없이 부풀려지는 건 일부 통제할 수 있을 것으로 보입니다.

신석재 대표: 저는 기본적으로 시장의 원리에 맡겨두는 것이 최선이라고 생각합니다. 정부가 나서서 교통정리하는 것보다는 시간이 더 걸리겠지만 시장 스스로가 답을 찾아가리라 생각해요.

늙은 몽돌: 현재 터져나오고 있는 분양형호텔의 파열음을 떠나, 다양한 펀딩 수단을 통해 다양한 정체성의 호텔이 시장으로 들어오는 건 긍정적이라고 봐요. 분양형호텔은 호텔 수요가 증가할 때 유연하게 대처할 수 있는 새로운 공급 수단의 하나일 수도 있습니다. 어떻습니까? 분양형호텔도 우리나라 호텔산업의 공급의 한 축을 담당하는 수단으로 자리잡을 수 있을까요?

신석재 대표: 분양형호텔은 더 이상 늘어나면 안된다고 생각합니다. 그리고 시장이 이미 이렇게 분양형호텔에 대한 거부감을 보이고 있습니다. 금융권 PF도, 분양도 그리고 중도금 대출도 모두 어렵습니다. 자연히 도태될 모델로 생각하고 있어요.

이훈 대표: 지금 상태의 분양형호텔이 한 축을 담당하기에는 개선되어야 할 것들이 많다고 봅니다. 이번 기회에 여러가지 문제들이 보완되어 간다면 충분히 시장에서 중요한 역할을 할 수 있을 겁니다.

늙은 몽돌: 정부 규제도 그렇고 앞으로의 전망에 대해서도 의견이 다소 엇갈리는군요. 어떻게 진행되는지 관심있게 지켜보도록 하죠. 많은 말씀들이 오갔는데 간단히나마 정리를 해 볼까요?
지금의 문제가 잦아들기 위해서는 시행사의 사기성 광고 등이 정책 당국에 의해 적절히 통제되어야 하지만 그 무엇보다도 투자자들의 분별력있는 투자 마인드가 전제되어야 할 것으로 생각됩니다. 운영 실적을 바탕으로 한 수익배분 방식으로의 전환도 논의될 것으로 보이는데, 운영사의 역할이 더욱 중요해지겠죠? 이를 위해선 신뢰할 수 있는 투명한 운영 그리고 투자자의 관심과 적절한 견제가 필수적이라는 말씀도 기억에 남습니다. 간접투자 상품으로의 전환도 모색해 볼 대안이지만 아마 시간이 필요할 것으로 보이죠? 문제가 생긴 곳의 투자자들께서는 대표성을 확보한 후 수익률에 대한 현실적인 조정을 통해 대안들을 시급히 모색해야 할 시점으로 보입니다.
토론을 보며 다소 답답하게 느낄 분들도 혹 계실까요? 명쾌한 해답을 제시하지 못하고 원론적인 수준을 맴돌았다 생각할 수도 있지만 어쩌면 당연합니다. 대안이 금새 마련될 수 있는 간단한 사안이 아니니까요. 여하튼, 지금의 혼란이 부실한 기반을 닦는 계기가 될 수 있길 희망합니다.

바쁘신 와중에 참석하셔서 귀한 말씀 해주셔서 대단히 감사합니다. 저 역시 배운 바가 아주 많았는데요, 모쪼록 오늘의 토론이 현재 고통을 겪고 있는 시장 참여자들이 참고할 수 있는 내용이었길 바랍니다. 아울러, 민감한 이슈라 반론이 있을 수도 있습니다. 저나 호텔아비아로 연락주시면 간추려 소개할 수 있는 기회를 마련해 보도록 하겠습니다.

장소와 식사 협찬해주신 에이퍼스트호텔 이훈 대표님께 다시 한번 감사 말씀 올립니다.

대단히 감사합니다.

늙은 호텔리어 몽돌, 김인진 칼럼리스트는 지금 이 순간에도 우리나라 호텔산업의 건강한 성장을 위해 의미있는 행보를 이어가고 있다. 호텔아비아에서 마련한 ‘늙은 몽돌이 만난 사람’ 지면을 통해서도 가치 있는 호텔리어로서의 길을 찾는데 힘을 쏟고 있다.