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[전문가 30인에게 듣는다-2] 객실 공급, 판단의 기준을 재정립해야 한다
호텔아비아 편집국  |  hotelavia@hotelavia.net
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승인 2016.01.13  12:45:56
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호텔아비아에서는 창간부터 국내 호텔 공급 과잉문제를 꾸준히 다뤄왔다. 공급과잉 여부에 대한 의견이 팽팽이 대립하는 가운데 이에 대한 집중적인 논의를 하고자 자리를 마련했다. 공급과잉인지 적정인지, 또는 부족인지를 판단하고 현재 상황에 대한 진단과 미래 전망, 그리고 각각의 해결방안을 호텔업 관계 전문가 30인에게 들어봤다. 판단은 독자 여러분의 몫으로 남겨둔다.

 

판단의 기준을 점유율 80% 잡았기에 현재 과잉 아니다
한진수_ 경희대학교 호텔경영학과 교수

현재 과잉은 아니라고 본다. 문화체육관광부, 문화관광연구원, 서울시, 금융권연구소 모두 사용하는 변수가 다 다르며, 다양한 변수를 활용하고 있다. 우선 기준을 잡을 때 객실점유율을 80% 기준으로 한다는 것은 무리다. 65% 정도로 잡아야 한다. 80%는 거의 풀이라고 보면 된다. 80%를 기준으로 잡았기에 현재 과잉이 아니라는 것이다. 그리고 외래관광객에 너무 포커스가 맞춰져 있다. 내수 고객의 증가도 감안해야 한다. 특급, 중저가 등 호텔 세그먼트가 보다 잘 진행되어야 한다. 다양화가 필요한 것이다. 그에 맞게 공급문제도 가늠해야 한다. 중저가 호텔이라는 것으로 통일시켜서 보면 안된다. 소비자의 선택 폭을 넓혀줄 필요도 있다.

 

목적지 지역에 따른 숙박패턴을 고려해야 한다
장덕상_ JW 메리어트 동대문 스퀘어 서울/ 동승 상무

통계적으로 대상 호텔들의 연평균 점유율이 평균 60%가 넘으면 과잉공급이라고 얘기 할 수 없다. 통상적으로 점유율 60% 이하가 지속되면 관광호텔업은 적자가 누적이 되기 시작한다. 목적지 지역에 따른 숙박패턴이 있듯이 5성급, 4성급, 3성급과 같은 관광숙박업의 그룹과 일반숙박업 그룹을 분리해서 다룬다면 관광숙박업은 과잉공급이 아니다. 관광호텔업은 공급적정이라고 본다. 우리 국민들의 소득수준 상승으로 인한 젊은층 중심의 숙박패키지 상품 선호 현상이 강세로 나타나기에 향후에는 공급이 부족하게 된다고 예측 할 수 있다.
문제는 건설업의 불황과 사회구조의 변화로 공실이 된 빌딩을 오피스텔형태의 리모델링, 또는 증·개축 및 신축을 통해 분양을 동반한 일반숙박업으로 운영을 하려는 통칭 비즈니스호텔 그룹의 과잉공급에 있다. 이러한 분양형 비즈니스호텔들의 수익보장은 연평균 90%의 점유율에 맞추어 있어서 향후 수분양자들에게 약속된 수익을 보장하지 못하는 문제가 있을 수 있고, 그들의 주요 고객층은 중국인 관광객을 타깃으로 하기 때문에 기존 3성급 관광호텔을 이용하던 물량을 뺏어가게 된다. 결국 둘 다 죽는 꼴이 될 것이다.

 

급증한 비즈니스호텔 객실 공급이 수요에서 원하는 만큼 세분화되지 못했다
신석재_ 서울로지호텔 대표

글로벌 시장에서 여행산업은 꾸준하게 성장하고 있다. 그 중심에 중국을 핵심으로 하는 아시아 시장을 장기적으로 본다면 아직도 성장의 여지가 있다. 다만 최근에 급증한 비즈니스호텔 객실 공급이 수요에서 원하는 만큼 비즈니스, 이코노미, 버짓 세그먼트로 세분화 되지 못한 점들이 과다 공급으로 보이는 착시 현상을 야기했다.
공급과잉보다는 중저가 호텔 시장이 비정상적인 성장을 하면서 아시아 시장의 변화, 일본 방문객들의 감소와 중국 방문객들의 급증을 정확히 반영하지 못하고 개발 목적의 호텔 객실 공급을 쏟아내면서 발생한 문제다. 지난 해 600만 명을 넘어선 중국인 방문객들이 머지않아 1000만 명 수준으로 증가한다는 것은 대다수 전문가들이 인정하는 부분이다. 현재 홍콩, 대만, 싱가포르, 말레이시아 등을 두루 아우르는 중국 문화권역의 방문객들도 한류의 지속적인 영향으로 그 수세를 이어가고 있는데다, 최근에 보이는 일본 경제의 안정화와 중국 위엔화의 약세를 틈타 조금씩 상향되는 엔화의 가치 상승 등도 눈여겨봐야 한다. 현재 금융권을 선두로 한 미디어들의 공급과잉 우려 보고서나 기사들이 향후 호텔 시장을 너무 보수적으로 보고 있지 않은가 생각한다.

 

고가호텔은 적정, 저가호텔은 부족, 중가호텔은 과잉
정노재_ 하나투어 체인호텔사업팀 팀장

고가호텔은 적정, 저가호텔은 부족, 중가호텔은 과잉으로 판단된다. 특히 서울권의 경우, 고예산 고객군을 위한 고가호텔의 공급은 정체, 오만 원 이하의 저가호텔은 건축 및 부동산 여건상 그 공급이 불가능하기 때문에 주로 중가 또는 중저가 호텔을 위주로 호텔 공급규모가 확장됐다. 보이지 않는 손에 따른 호텔시장의 개편 후, 호텔들의 경영난이 지속된다면 결국 매물 호텔들이 하나둘 증가할 것이다. 매물 호텔, 특히 명동권의 호텔이 원가 이하로 거래된다면 이 때가 바로 호텔의 과잉공급 시점이 되지 않을까. 이전까지는 공급 적정이라고 봐야 할 것 같다.

 

특수 지방 산단지역 외국인대상 비지니스호텔은 아직 부족
하성재_ 엠스테이 본부장 상무

국내호텔 객실 공급 수준은 적정하다고 본다. 법무부 또는 문체부에서 발표하는 각종 지표에 의하면 2011년 이후 방한외래관광객 수는 커다란 오차없이 입국현황표에 증명되고 있으며 전 세계 특히 동남아에서 열광하는 한류열풍, 경제성장률 등 큰 이변이 없는 한 2015년에는 1600만 명, 2016년 1700만 명, 2017년 1900만 명 이상이 방한 외래 관광객으로 유치될 전망이다. 단 현재 건립중인 것과 운영중인 대부분의 호텔 70~80%가 특정지역(서울, 제주, 부산, 경기, 특수 해변유원지)에 집결되어 실질적 특수 지방 산단지역 외국인대상 비지니스호텔은 아직 부족하다. 이에 반해 숙박공급은 2015년 4만3000실, 2016년 4만6000실, 2017년 5만 실 등으로 공급될 예정이며 이는 숙박 수요에 맞게 공급되는 숙박공급 객실수치에 좀 못 미치는 숫자다. 외래관광객은 예상한 수준만큼 늘었지만 객실공급은 기대이상으로 늘지 않고 있는 것이 현 시점이라고 생각한다.

 

중저가 호텔을 선호하는 소비자에게는 여전히 부족한 것이 사실
윤석호_ 루브르호텔/ 랜드마크 씨앤디 이사

국내 호텔 객실 수는 여전히 부족하다. 지금까지 우리나라 호텔산업이 선진국에 비해 상당히 뒤쳐져 있었을 뿐 아니라 관광산업 전부가 미비했다. 이에따른 숙박시설의 부족은, 결과적으로 밀려드는 외국인 관광객을 소화하기에는 아직 역부족이다. 또한 이로 인한 불법 숙박시설의 성행, 혹은 관광지와 먼 거리에 위치한 숙박지 지정으로 관광객의 불만이 더욱 고조되고 있는 것이 현실이다. 게다가 대부분 서울을 중심으로 집약적으로 호텔들이 분포되어 있고, 그나마 있는 호텔은 특급호텔(5성급)이 대부분이기 때문에 중저가 호텔을 선호하는 소비자에게는 여전히 부족한 것이 사실이다. 따라서 다양한 호텔등급이 소비자에게 주어짐으로써 더 많은 관광객을 유치할 수 있고, 합리적인 가격과 청결한 숙박시설의 제공은 관광산업을 활성화 시키는데 주요 역할을 하는 선순환을 창출할 것이라고 본다.
현재 중국의 여권보유자는 전체인구의 겨우 5% 내외이다. 그 중 중국인 아웃바운딩 숫자는 1억1700만 명이 움직이고 있다. 세계는 중국인 관광객을 붙잡기 위해 너도나도 촉각을 세우고 있다고 한다. 우리나라는 중국과 지리적으로 매우 유리한 위치에 있기 때문에 관광수혜를 얻기에는 제격이다. 따라서 우리는, 현재 들어오는 관광객 응대를 급하게 할 것이 아니라 지속적으로 꾸준하게 숙박시설 및 다양한 시설을 확충하고 발전해 나가야 할 시기다. 반면, 호텔산업은 외부적인 변수에 매우 민감하기 때문에 우리나라처럼 북한과의 정치적 위협요소나 메르스와 같은 불가항력적인 질병 발생 요인은 관광산업 전반에 침체를 가져올 수 있다. 하지만 이러한 상황은 세계 어느 나라에서든 발생할 수 있는 상황이므로 딱히 우리나라 호텔산업에만 영향을 미친다고 할 수는 없을 것이다. 따라서 볼거리, 먹거리, 충분한 숙박시설을 제공함으로써 관광선호국으로 자리매김을 한다면 호텔과잉 지적은 지나친 부정적 판단이라고 생각된다.

 

현재상태로 객실공급이 계속해서 증가한다면 2018년 정도 시점에서는 과잉
이우호_ 세빌스코리아 호텔팀 이사

현재상태로는 적정한 수준으로 보인다. 한국 호텔시장의 수요공급 측면에서 볼 때, 2012년까지는 객실공급이 3% 정도로 꾸준히 늘었으며 객단가 또한 동반 상승하는 추세를 보였다. 그러나 2013년을 기점으로 객실공급이 급격하게 늘면서 객단가 및 객실점유율이 소폭씩 하락하는 추세를 보였으며, 2012, 2013년 80% 이상을 기록하던 객실점유율은 70%대에 머물고 있는 상황이다. 70%대의 객실점유율은 객실공급의 과잉상태로 보기는 어려우며 현재로는 적정선에 있다고 판단되는 이유다. 현재상태로 객실공급이 계속해서 증가한다면 2018년 정도 시점에서는 과잉상태로 접어들 가능성이 있다. 현재 전국에서 진행되고 있는 90여 개 분양호텔들이 완공되어 영업이 시작되는 시점이기 때문이다. 또한 자산운용사에서 마스터리스로 계약한 비즈니스호텔들이 영업을 본격화하는 시점과 맞물려 있기도 하다.

 

적정 공급을 따지는 기준은 무엇일까
김인진_ 밀레니엄 서울 힐튼 재경부장

그동안 객실이 모자란다며 규제를 허물고 호텔 건축을 부추겼던 정부가 생각하는 적정객실공급 수준은 어느 정도의 선일까? 지난 봄 한국문화관광연구원이 내놓은 ‘2014년 기준 관광숙박시설 수급분석’이란 연구논문에서 기준으로 삼았던 적정 객실가동률이 80%였다. 이 적정 객실가동률이란 향후 객실 수급을 추정하기 위해 논리적 근거 없이 채택한 기준이니 이것으로 공급 적정성을 논할 수는 없다. 참고로, 이 추정은 이전에 서울시가 내놓았던 2014년 외래관광객 1380만 명에 객실이 1만5000실 모자랄 것이라던 추정을 결국 자승자박한 꼴이었는데, 관광객은 애초의 예상을 훨씬 상회한 16.6%, 총 1420만이 들어 왔음에도 서울의 객실가동률은 전년 75.2%에 비해 더 하락한 수준에 머물 것으로 예상된다.
2013년 7월 발간된 한국신용평가의 ‘서울/수도권지역 객실초과공급을 걱정할 때인가’란 보고서에 의하면, 당시 추정한 외래관광객 증가 추이와 이에 따른 정부의 공급 정책(2011년의 2배 물량)이 예상대로 이뤄진다는 가정 하에 2017년 예상된 객실가동률이 70%였다. 작성자는 이 70% 객실가동률을 호텔의 자산가치가 훼손되지 않는 기준 운영상태로 봤는데, 이는 업계에서도 특급호텔의 손익을 고려한 한계 객실판매율로 수용하고 있는 수치이기도 하다. 따라서 다소 보수적으로 보이긴 하지만 서울 풀서비스 특급호텔의 경우 이 수준을 초과공급이 발생하는 최저점이라 정해도 무리가 없을 듯 보이며,실질적으로도 호텔리어가 인식하는 심리적인 저항선이다. 일부의 예이긴 하지만, 한국을 대표하는 서울 소재의 럭셔리 호텔 몇 곳은 70% 중반대의 객실가동률로도 이미 이익을 내지 못하고 있는 실정이다.
미국의 몇몇 보고서에 의하면 손익분기점 객실가동률(객실점유율/BEP Occupancy Ratio)을 50%대 후반에서 60% 정도의 수준으로 본다. 물론 스케일이나 전반적인 수준, 호텔조성비용, 인건비 현황, 호텔의 매출구성 등에 따라 차이가 있을 수는 있지만, 이 60% 객실가동률을 호텔이 결손을 내지 않고 영업할 수 있는 기준점이라 채택할 수 있다면 개별 호텔별로 객실가동률 60~70% 사이의 어느 지점이 공급초과를 가늠할 수 있는 포인트이다.

 

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