▲ 박호운 / 한화자산운용 부동산사업본부 신사업추진팀 부장

“코로나19 사태로 인하여 기관들의 호텔 자산에 대한 보수적인 접근은 더욱 심화될 것으로 판단되고 있다. 하지만 한쪽에서는 해외 네트워크가 좋은 투자사 중심으로 이번 코로나19 사태를 통하여 우량 호텔 자산을 저렴하게 매입할 수 있는 기회로 판단하고 자금 모집을 준비하고 있을 것이다.”

국내 호텔&리조트 업계

코어지역, 5성급 Full-service 호텔 영역의 호텔들은 초기 자본이 많이 들어가는 업종이라 국내에서는 대부분이 대기업 위주의 소유 구조를 갖고 있다. 풀서비스를 제공하고 대기업 인건비를 충당하기 때문에 코로나19 이전부터 호텔 자체로 수익성은 좋지 않은 상태였다. 따라서 수익화를 다변화(예: 면세점 등)하거나 기업의 다른 목적으로 호텔을 소유하거나 경영했다. 따라서 이번 코로나19 사태로 인하여 당분간 수익 악화가 예상되나 그렇다고 소유구조가 바뀔 것 같지는 않다. 다만 일부 인력 효율화 시도가 이루어 질 수 있으나 고용유지를 주요 정책으로 삼는 현 정부하에서 구조조정도 쉽지 않아 보인다. 이번 코로나19를 유사 사태를 대비하기 위한 나름의 내부 프로세스를 재정비하는 계기로 삼을 것으로 보인다.

역세권, 3~4성급 Limited-service 호텔들은 사드 사태 이전만해도 출장과 외국인 여행수요 증가로 가장 수익성이 높은 영역이었으나, 이번 코로나19 사태로 인한 외국인 여행객 축소는 이 호텔들에 가장 큰 타격을 입힐 것으로 예상된다. 그렇다고 5성급 호텔과 달리 부대시설이 부족한 호텔 입장에서는 호캉스와 같은 내국인 수요를 끌어들이는 것도 쉽지 않은 상황이다. 현재 이로 인한 구조조정과 오너십의 변화는 크지 않으나, 일부 무리하게 마스터리스 계약을 한 운영사나 부채비율이 높은 오너사는 올 하반기에는 일부 조정이 있을 것으로 예상된다.

리조트(휴양 콘도미니엄 외)들은 코로나19 초기 가장 큰 타격을 받은 분야였지만, 정부의 효과적인 대응으로 현재 다소 회복기에 접어들었다. 한편에선 이번 코로나19 사태로 오히려 국내 여행수요 증가로 국내 리조트 업계에 또 다른 기회가 될 수 있다고 하지만, 코로나19를 떠나 레저 트렌드의 변화와 사업구조의 문제로 이 영역에서의 큰 반등을 기대하기는 어려울 것으로 예상된다. 콘도미니엄 회원권 수요(구매자, 구매목적 등)와 개발 구조에 대한 적절한 대안이 없다면 더 이상 과거와 같은 국내 휴양콘도미니엄 사업 성장은 어려울 것으로 보인다.

오히려 이번 코로나19 사태는 개인이나 소규모 법인이 운영하는 풀빌라 혹은 독채형의 고가 소규모 숙박업 운영에 도움을 줄 것으로 예상된다. 하지만 이들은 개인 위주의 운영으로 시스템화 되어 있지 않아 그 정확한 실체를 파악하기는 어렵다. 일부 국내 OTA를 통해 그 상황을 간접적으로 예측할 수 있을 것으로 예상된다.

호텔&리조트 투자업계

국내에서도 이미 호텔의 소유와 운영이 분리되는 사업구조가 자리잡기 시작했으며(일부 대기업 소유의 호텔 제외), 이러한 트렌드는 이번 코로나19 사태로 인하여 더욱 가속화 될 것으로 전망된다.(서로의 리스크 헷징과 잘하는 것에 대한 집중). 이번 코로나19와 같은 영향이 큰 리스크는 투자사 입장에서는 향후 호텔 Valuation 자체에 영향을 줄 것으로 예상되며, 운영사 입장에서는 기존 마스터리스 형태의 규모 확장은 어려울 것으로 예상된다. 이러한 시장환경 속에서 숨어있는 잠재력 있는 자산을 찾아내어 과감히 배팅할 수 있는 투자사의 창의적인 관점과 기 오너사와 협상 능력이 국내 투자업계에 영향을 미칠 것으로 보인다.

대부분의 국내 투자사들은 이제껏 해외 호텔 자산에 대해 보수적인 입장을 취해왔다. 이번 코로나19 사태로 인하여 기관들의 호텔 자산에 대한 보수적인 접근은 더욱 심화될 것으로 판단되고 있다.(Debt 투자 또한 마찬가지) 상대적으로 호텔 매입에 적극적이었던 미래에셋의 경우도 이번 안방보험 딜로 인하여 호텔 투자에 대한 속도를 늦출 수밖에 없을 것으로 판단된다. 하지만 한쪽에서는 해외 네트워크가 좋은 투자사 중심으로 이번 코로나19 사태를 통하여 우량 호텔 자산을 저렴하게 매입할 수 있는 기회로 판단하고 자금 모집을 준비하고 있을 것이다. 발목까지 기다리다 투자 기회를 놓치는 것보다 무릎 정도에서 우량 자산을 매입하는 국내 투자사들의 과감한 전략 실행을 기대해 본다.