▲ 강동남 딜로이트 안진 이사

“해외 Inbound 고객에게 크게 의존하고 있던 CBD & GBD 호텔은 추후 옥석가리가가 진행되어, 그 동안 우후죽순으로 공급되었던 국내 호텔시장이 정리되는 시간이 될 것이다.”

국내

코로나19는 등급과 입지에 상관없이 국내 모든 호텔의 상반기 실적악화를 발생시켜 Owner와 Operator들에게 큰 부담을 안겨주고 있다. 투자자들에게는 CBD, GBD 등 안정적인 배후시장을 보유한 호텔 또한 이러한 위험에서 크게 벗어날 수 없음을 인식시켜주는 계기가 되었다.

코로나19는 직접적으로 당분간 Outbound 여행객 증가, Inbound 여행객 감소를 발생시킬 것이며, 이와 같은 상황은 호텔들에게 최근 증가하는 호캉스 유입 고객 등 Local Segment에 집중할 것을 요구할 것이다. 이들 고객 확대를 위해 수영장 등과 같은 Hardware 상품성 개선을 진행해 나갈 것이고, 이와 동시에 국내/외 operator 모두 고객의 지속적인 반복 방문을 유도할 수 있는 loyalty Program과 같은 Software 또한 강화될 것이다.

단, 국내 Outbound 고객의 여행지 대안이 될 수 있는 제주도, 부산 등 유명 관광지의 호텔 및 리조트는 하반기 이후 방문객 증가라는 긍정적 영향을 끼칠 것이다. 특히, 국내 레저 고객 비중이 높은 Upper-up Scale 이상 호텔은 해외 호텔 경험이 다수인 국내 Premium 고객에게 유사한 경험 제공이 가능하여, 국내 Operator들에게는 충성도 높은 고객을 확보할 수 있는 좋을 사업환경을 제공해 줄 것이다. 이러한 상황은 최근 공격적으로 Property를 확장하고 있는 파르나스, 조선 등 국내 호텔기업에게 시장에 완만하게 안착할 수 있는 뜻하지 않은 기회가 될 수도 있다.

해외 Inbound 고객에게 크게 의존하고 있던 CBD & GBD 호텔은 추후 옥석가리가가 진행되어, 그 동안 우후죽순으로 공급되었던 국내 호텔시장이 정리되는 시간이 될 것이다. 이 중 도태된 호텔은 시장 경쟁력 확보를 위해 CAPEX 투자 또는 Rebranding이 요구되는데, 부담감이 큰 호텔 Owner들은 타 용도전환이나, 이를 전제로 한 매각이 적극적으로 고려될 것이다. 호텔의 접근성, 배후시장과 같은 시장성과 현 건물의 골조 및 객실 크기 등 자산의 상품성에 대한 면밀한 분석에 기반하여 오피스텔, 도시형생활주택, Co-Living, Micro unit, Share House와 같은 용도 전환이 적극적으로 진행될 것으로 예상된다.

해외

미국, 유럽을 중심으로 한 해외 호텔 자산은 코로나19 발생 이전까지 국내 투자자들에게 가장 각광받는 Sector 중 하나였다. 대도시 및 관광지에 위치한 호텔 및 리조트는 지속적으로 성장하고 있는 비지니스/레저 수요시장을 기반으로, 투자자들에게 안정적인 운영현금 흐름뿐만 아니라, Exit시 Capital Gain 또한 기대하게 해주었다. Equity 투자자들에게는 운영자산이 대상이 되었고, Loan 투자자들에게는 개발자산, 리뉴얼자산이 투자의 대상이었다.

코로나19 이후 재무적 현금흐름이 크게 민감한 FI들은 당분간 시장을 관망할 것으로 보이며, 이후 회복세로 돌아서는 시점에 Undervalue된 자산을 중심으로 발빠르게 매입을 적극적으로 진행 할 것이다.

단, 해외호텔 시장 확대에 관심이 높은 국내 호텔 Operator들에게 이러한 시장상황은 기회가 될 수 있다. 그 동안 해외에서 Global Operator 대비 Brand Power 열위에 따라 상품성 높은 자산의 접근이 어려웠던 이들은 자사의 안정적 Credit을 기반으로 한 Minimum Guarantee, GOP Guarantee 또는 후순위 Equity 투자와 같은 형태의 금융 구조화를 통하여, FI와 함께 지속적으로 상품성과 시장성을 고루 갖춘 Property를 확대할 것으로 예상된다.