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[SHIC 2018] Seoul Hotel Investment OpportunitiesThe 3rd S-Korea Hotel&Resort Investment Conference, Session 1
장진수 편집인  |  hoav@daum.net
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승인 2018.09.12  16:01:07
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한국 최초, 유일의 글로벌 호텔 투자ㆍ개발ㆍ운영 컨퍼런스, ‘한국호텔리조트투자컨퍼런스(SHIC, S-Korea Hotel&Resort Investment Conference)’가 올해 2018년 제 3회 행사를 성공적으로 개최했다. 6월 20~21일 양일 간 파라다이스시티 에머럴드룸에서 개최된 SHIC 2018은 3회 개최를 맞아 한국시장을 넘어 아시아시장의 투자개발 논의도 본격화하는 자리가 됐다.

2016년 “Optimal Investment Choice”, 2017년 “Convergence Investment”에 이어 2018년 올해의 메인 테마는 “Going through the Headwind”로 잡혔다. 호텔 리조트 시장 확대의 걸림돌은 오히려 체질 개선과 수익 확대의 기회요소가 될 수 있다. SHIC 2018에서는 정치사회적인 변수 등 호텔 리조트 시장 성장의 역풍이 되는 사안들을 어떻게 극복하고 투자, 개발 움직임을 제 궤도에 올릴 수 있을지에 대한 다각적인 논의의 장이 펼쳐졌다.

올해 SHIC에서도 국내외 호텔리조트 오너십, 투자자그룹, 디벨로퍼, 시행사, 자문그룹, 호텔운영사 등 100여명의 시니어급 리더들이 함께해 자리를 빛냈으며, 한국 호텔리조트 시장을 중심으로 중국ㆍ일본ㆍ홍콩ㆍ싱가포르 등 글로벌 호텔리조트 투자개발 운영과 관련한 실질적인 비즈니스 네트워크 활성화의 기반을 다졌다는 평가를 받았다.

한국호텔리조트투자컨퍼런스는 호텔 리조트 및 관광레저업계 오너십, 투자자, 개발자, 운영사 등이 꼭 참석해야 할 컨퍼런스로 성장하고 있으며, 참석자들간의 관계 증진 기회를 지속적으로 추구하고 비즈니스 의사결정에 중요한 산업 동향 정보를 공유하기 위한 ‘호텔 리조트 비즈니스 플랫폼’으로 자리매김해 나가고 있다.

내년도 제 4회 SHIC는 2019년 6월 19일부터 20일, 양일간 개최될 예정이다.

 

 

Session _ Seoul Hotel Market Update

Daniel Juergen Voellm / Managing Partner, HVS Asia Pacific

 

2017년 글로벌 관광은 7% 이상 상승을 하고 있기 때문에 상당히 긍정적인 반응을 보이고 있습니다. 전 세계적으로 봤을 때 중산층이 지속적으로 성장을 하고 있습니다.

전체적인 시장을 국가 별로 보자면 홍콩과 중국이 시장의 45%를 차지하고 있는 것으로 보아 중국인들의 중요성이 커지고 있기 때문에 차별화를 두어야 합니다. 중국인들은 필리핀이나 주요 아시아 국가로 많은 여행을 다니며, 중국인들의 지출액이 계속 증가하고 있습니다. 따라서 중국의 카지노 쉐어, 리테일을 잘 살펴보아야 합니다. 중국인들의 여권 소유율은 8%이며, 홍콩과 마카오가 인기 여행지이고, 태국과 일본도 인기 여행지 중에 한 곳입니다. 홍콩, 마카오 같은 곳을 즐겨 찾는 이유는 문화가 비슷하고 언어가 편하기 때문입니다.

   
▲ Daniel J. Vollem / Managing Partner, HVS Asia Pacific

중국인들이 서울을 찾는 이유는 명동을 비롯해 쇼핑이 가능하기 때문입니다. 유럽 사람들은 관광을 좋아하는 반면 중국 사람들은 쇼핑에 중점을 두고 있다는 것을 알 수 있습니다.

한국 시장에서는 인바운드 비즈니스 여행을 계속 성장시키려 노력하고 있지만 아직 약한 부분입니다. 레저 부분에서 가장 많은 수요가 있는 것으로 보여집니다. 이러한 인프라를 잘 만들 수 있다면 경주 같은 곳에 레저 관광객을 유치할 수 있는 잠재력이 있다고 보여집니다. 2년 간 비교하면 중국인 관광객이 55%에서 40%로 감소했습니다. 중국 관광객이 감소하면서 필리핀이나 동남아 관광객을 유입하려고 하고 있으며, 이들 관광객이 16%에서 22%까지 상승하긴 했지만 빠른 상승세는 아닙니다.

중국인들은 예산을 생각하기 때문에, 비용이 적게 드는 호텔(이코노미 호텔)을 이용하고 있습니다. 그 중에서도 가장 인기가 많은 곳은 4성급 호텔입니다. 4성급 호텔은 주로 명동이라던지 쇼핑 지역에 위치를 하고 있습니다. 5성급 호텔도 수치가 올라가고는 있지만 빠른 시일 내에 4성급 호텔을 따라잡기는 어려울 것으로 보여 집니다. 중국인들은 쇼핑에 많은 돈을 지출하고 있으므로 리테일이 있는 곳(예 홍대)에 호텔을 짓는 것이 중국인 관광객을 유치하는데 도움이 될 것으로 보입니다.

호텔 실적 부분을 보면, 5성급 호텔은 많이 이용하는 호텔은 아니며, 3성급 또한 2017년 이용률이 감소했습니다. TOP 5 Operator는 아코르, 신라, 메리어트, 롯데, 하얏트입니다. 객실 면에서 보면 아코르가 1위, 메리어트가 2위, 롯데가 3위입니다.

호텔 시장에서 경쟁이 점점 더 치열해질 것으로 보여 집니다. 2017년 사드를 도입하면서 여러 영향을 미쳤지만 정치적으로 안정이 되면서 2018년에는 중국인들의 인바운드 수가 올라가고 있고, 일본 오퍼레이터들도 한국 시장에 점점 진출을 하고 있는 상황입니다.

 

 

   
 

Panel Discussion _ Seoul Hotel Investment Opportunities

Daniel J. Vollem / Managing Partner, HVS Asia Pacific
Yu Sung / CEO, JS Partners
Shin Sukjae / CEO, Seoulodge Hotels
Tan Juay Hiyang / CEO, Ascendas Hospitality Fund Management

 

Vollem. 호텔 시장이 다시 성장을 하고 있는데, 호텔 시장 전망에 대해서 어떻게 보는지요?

Yu. 호텔 산업은 상당히 매력적인 산업이지만, 한국에서는 어려움을 겪고 있습니다. 하지만 기회도 많다고 생각합니다. 한국 투자자들과 동남아 시장에 대한 협의도 진행 중에 있습니다.

Shin. 한국에 돌아와서 호텔 관련 사업을 한지 5년 정도가 되었는데 아주 흥미로운 발전이 있었습니다. 과잉공급과 중국의 수요 저하도 있었고, 북한 리스크가 줄어 한국 시장의 발전에 도움이 된 것 같습니다. 지난 2~3개월 동안 회복세가 이루어지고 있고, 앞으로의 전망을 보아 예전보다 더 안정적으로 될 것이라고 생각합니다.

Vollem. 정말 그렇게 긍정적으로 봅니까?

Tan. 신석재 대표의 의견에 덧붙이면 한국 시장에서 가장 중요한 곳은 서울입니다. 하지만 가까운 일본을 봤을 때, 일본이 한국보다 더 매력적인 이유는 일본은 동경, 오사카뿐만 아니라 관광할만한 도시가 굉장히 많습니다. 중국인들은 처음에 동경, 오사카를 경험하고 6~7번 일본을 더 방문하는 경우도 있습니다. 왜냐하면 새로운 관광지가 많기 때문입니다. 따라서 한국도 적극적으로 관광 인프라에 투자를 할 필요가 있습니다. 또 다른 예로 뉴질랜드도 마찬가지입니다. 볼거리가 많기 때문에 먼 거리에도 불구하고 관광객들이 많이 방문하고 있습니다.

   
▲ Tan Juay Hiyang / CEO, Ascendas Hospitality Fund Management

Vollem. 한국에도 경주나 제주도 같은 곳이 있는데 왜 일본인들은 명동만 좋아할까요?

Yu. 일본 관광객들에게는 서울이 주된 관광지입니다. 제주도는 중국인에게는 인기가 많죠. 관광객은 전세계적으로 크게 증가하고 있습니다. 일본의 관광객 중 55%는 유럽인입니다. 서울이라는 도시를 봤을 때, 한국 관광객의 85%가 서울을 방문합니다. 다른 국가에 가도 가면 주로 수도에 방문하는 경향이 있습니다. 부산에 가는 사람들도 있겠지만 대부분 서울을 방문하려고 하고, 특히 강남, 마포 등도 많이 방문합니다.

Vollem. 한국의 다른 관광지는 어디가 있을까요? 일본인들이 언어적 문제에도 불구하고 한국에 많이 온다는 것을 어떻게 더 홍보를 하면 좋을지요? 프로모션, 발달된 교통 외에도 더 필요한 것들이 뭐가 있을까요?

Tan. 태도의 변화가 중요합니다. 서울에 방문했을 때 택시 운전기사가 영어를 못해서 목적지를 설명하는데 10분 이상의 시간이 소요됐었습니다. 투자자의 입장으로는 큰 문제가 되지 않지만 만약 서울 외곽을 간다면 갈 수 있는 곳이 없을 것입니다. 서울은 부동산이 비싼데 서울 외에 투자할만한 곳도 없습니다. 그러나 일본은 홋카이도, 고베 등 매력적인 제 2 라인의 도시들이 많습니다.

Vollem. 한국이 평창 올림픽의 기회를 놓쳤다고 봅니까?

Shin. 숫자를 비교해보자면 5년 간 한국과 일본은 비슷했지만, 2017년 격차가 벌어졌습니다. 한국 정부가 2020년 2,000만명까지 관광객의 수를 올리겠다고 계획했는데 수요는 힘들지만, 공급은 계속해서 증가하고 있습니다. 단기간적으로 보면 시간이 조금 걸리기는 하겠지만, 숙박 인원이 계속해서 증가할 것으로 보여 지고, 그만큼 결과물이 나타날 것으로 예상됩니다.

Vollem. 한국의 공급 면은 어떻게 설명해야 할까요?

Shin. 강남은 가격이 높습니다. 런던과 같은 양상입니다. 맨체스터에서 부동산을 사면 어떨까 했는데 런던의 부동산 가치가 높다고 많은 사람들이 이야기를 합니다. 서울도 마찬가지로 프라임 마켓을 먼저 진입해야 하고, 관광객을 분산시키기 위해 지역적으로 투어리즘 개발을 해야합니다.

Vollem. 기회 측면으로 봤을 때 한국이 좋은 시기가 아니라고 생각하는 사람들이 많은데 왜 지금이 기회라고 생각하나요? 임대 측면에서도 별로 좋지 않았는데 이를 해결할 전략은 무엇이 있을까요?

Yu. 투자자 관점에서 설명을 하자면, 한국 시장의 기회가 좋다는 것이 트렌드는 아니고 한국 시장은 둔화되고 있습니다. 투자기관들의 관점에서 호텔은 상업용 부동산 오피스 같은 부문으로 다룹니다. 부동산 투자자들은 인테리어나 서비스 같은 부분에는 관심이 없습니다. 예를 들어 명동의 한 호텔에 투자를 하였는데 투자자들이 많은 손실을 보고 있기 때문에 이 지역 호텔에 투자를 하고 싶지 않아 합니다. 이러한 투자자들을 다시 시장으로 불러올 가장 쉬운 방법은 현존 운영 계약을 리스 계약으로 변경하는 것입니다.

   
▲ Yu Sung / CEO, JS Partners

Vollem. 외국 투자자들이 투자했을 때의 전망은 어떤가요?

Tan. 포트폴리오 매니저로서 개인적인 소견을 이야기하자면 2012년부터 이 시장에 관심을 가지고 바라보기 시작했지만 진입은 하지 못했습니다. 작지만 쉬운 시장이 아닙니다. 본질적으로 도쿄와는 다릅니다. 거래량이 상당히 높고, 유동성이 적은 시장이기 때문에 진입 장벽이 높은 편입니다. 상업용 부동산도 마찬가지입니다. 또 하나의 고려사항은 현재 투자자들이 강력하다는 것입니다. 한국 시장에서 거래를 진행하지 못했던 이유는 투명성입니다. 중기적으로는 수익이 올 것이라 생각하고 거래를 진행하고 있습니다. 외국 투자자들이 가장 염두 해야 하는 것은 중매입니다. 한국 시장은 긍정적인 변화가 일어나고 있고 우리도 어느 정도 이익을 얻을 것이라고 관망하고 있습니다.

Vollem. 투명성을 한국 측에서 설명해 주십시오.

Shin. 지난 5년 동안 사드와 메르스와 같은 상황이 있어 많은 변화가 있었습니다. 주주들은 호텔을 개발했을 때, 추가적인 개발을 얻으려고 합니다. 호텔을 개발할 때, 개발 비용에 치중하고 호텔 운영은 등한시 되고 있는 것 같습니다. 주인의식을 가지고 호텔을 운영할지, 임대를 할지에 대해 투명성 문제가 비롯됩니다. 사실 한국의 데이터는 잘 추측하지 못하게 만드는 히스토리들이 있습니다.

Vollem. 그럼 투명성에 관한 문제에 관해서 어떻게 해결해야 할까요?

Shin. 투자자는 데이터를 참고할 평균이 없기 때문에 스스로의 결정으로 판단해야 합니다.

Vollem. 리스에 대해서 이야기를 해보자면, 운영과 투자를 했는데 현금이 잘 회수되지 않고, 매니지먼트 계약을 한 경우 어떤 문제가 발생할 수 있을까요?

Tan. 투자자로서의 어려움은 대부분 이런 계약자 사이에 일치하지 않는 것에서 일어납니다. 국제적인 세계 브랜드들은 매니지먼트 계약을 요구하고 있습니다. 마스터 리스는 많은 도움이 되고 있죠. 시장이 둔화되는 경우 투자를 늘리는 것은 크게 문제가 되지 않습니다. 계약 기반으로 2년 간 현금 흐름은 어느 정도 제약이 될 수 있겠으나 10주년 주기를 본다면 마스터리스로 수익을 얻을 수 있을 것입니다. 투자자와 운영사는 서로 win-win을 해야 합니다.

Vollem. 서울에서는 매니지먼트 계약이었나요?

Tan. 한국은 아니고 일본과 진행할 예정입니다. 신용도가 굉장히 높은 기업이고, 일본인들은 신뢰가 높고 약속을 잘 이행하는 편입니다.

Yu. 리스 계약으로 전환한다면 사채가 될 수 있습니다. 상품을 보유하고 있는 경우에는 시장이 호황이 되면 수익을 증대시킬 수 있습니다. 리스 같은 경우는 사채나 국채처럼 쿠폰으로 보유할 수 있어 한국 투자자들이 진입하기 쉬워집니다. 인기가 많은 하얏트 같은 경우는 부동산 회사를 담보로 대출이 이루어지고 있는데 이럴 경우 기관 투자자들을 유치하기가 어려워 집니다.

Shin. 리스나 매니지먼트 둘 중 하나로 결정하지 않았으면 좋겠습니다. 오너와 오퍼레이터의 의견이 다를 수 있습니다. 한국 기관 투자의 입장에서 보면, 최소한의 확증이 필요합니다. 예전에는 최소 개런티가 있었는데 이제는 오퍼레이터와 투자자 사이의 합의가 변화하면서 통제 불가능한 사항도 있습니다. 작년 사드의 경우, 통제 방법이 없었기 때문에 낮은 범위로 최소 개런티를 낮추고 상황이 좋아지면 중간 등급으로 올리는 식으로 합의를 조정할 수 있겠습니다.

Vollem. 유럽에서는 15%인데 한국에서는 리스의 퍼센트가 어떻게 되나요?

Yu. 개인적인 경험으로는 특정 매출 수치를 기반으로 투자를 하려고 했는데 35~40%였습니다. 이것은 GOP 기준입니다.

Shin. 한국 시장에서는 세그먼트로 보는 것이 좋습니다. 3~4성급 호텔이 35~40% 정도의 비율을 차지하고 있습니다.

Tan. 50%가 되지 않으면 훌륭한 회사라고 할 수 없습니다.

Vollem. 싱가포르는 다른 기준을 가지고 있나요?

Tan. 싱가포르는 상당히 효율적입니다. 비용이 굉장히 높음에도 불구하고 50%가 나옵니다.

   
▲ Shin Sukjae / Director, Istum Asset Management

Vollem. 다른 코멘트가 있나요?

Tan. 방콕 공항 호텔에서 아주 작은 상자형의 박스텔을 봤습니다. 젊은 층을 타깃으로 유지할 것 같은데 개인적으로는 회의적으로 보였습니다.

Shin. 새로운 카테고리라고 생각합니다. 큰 도시에는 많은 비용이 들기 때문에 잠재력이 있다고 생각하는데 당장 활발하게 개발될 것 같지는 않습니다. 영향력이 있어야 시장에 들어올 수 있을 것입니다.

Vollem. 일본 투자자들이 유입되고 있는데 어떻게 될 것 같습니까?

Yu. 투자자를 대표하자면 호텔은 굉장히 독특한 자산입니다. 부동산, 비즈니스 부분과 연결이 되어 있죠. 지역 호텔 운영사들 중 리스크를 감수할만한 회사가 없습니다. 따라서 투자를 위한 신뢰가 필요한 시기입니다.

 

 

 

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